別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 宇都宮 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -16 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　下山田　淳   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 67,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市峰町字地蔵台２５０番４ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が散在する住 宅地域 東4.5m道路 水道、下水 宇都宮 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 近隣地域の東側で土地区画整 理事業が施行中 街 路 基準方位北４．５ｍ 道路 交通 施設 宇都宮駅南東方 2.6km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 宇都宮大学南東方の既成住宅地域である。付近の土地区画整理事業の進捗及び都市計画道路の整備等により利便 性の向上が見込まれる。地価はやや強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市東部を中心に住宅地域が存する一円の圏域である。需要者の中心は宇都宮市及びその周辺に居住 または通勤する一次取得者層等である。近隣地域は既成住宅地域で近隣の区画整理事業地と比べてやや選好性が劣るも のの、住宅地への需要は比較的堅調で引き合いは多い。取引の中心的な価格帯は、土地が１５０㎡～２００㎡程度で１ ，０００万円台の前半程度、新築戸建住宅が３，０００万円程度であるとみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地の規模から十分な駐車スペースの確保が困難で、経済合理性が認められる賃貸用不動産の建築が想定 できないことから、収益価格は求められなかった。一方で比準価格は現実の市場において実際に発生した取引事例を価 格判定の基礎としており、実証的で信頼性は高い。以上から本件では、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上 記の通り決定した。なお、当該価格は代表標準地からの価格との均衡を得ている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -31                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,200 円／㎡ [100.8] 100 100 [105.0] 100 [111.2] [102.0] 100 67,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢の変化や長引くコロナ禍による影響 が懸念されるものの、宇都宮市内では住宅地 への需要が好調な地域が認められる。 宇都宮市街地南東部の区画整理地に隣接した 住宅地域である。事業の進捗により利便性が 増している。地価はやや上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％