別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宇都宮 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -12 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　相馬　明利   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市操町４６番 ｢操町４－１８｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を主とした 熟成度の高い住宅地 域 南5.3m市道 水道、ガス、下水 東武宇都宮 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．３ ｍ市道 交通 施設 東武宇都宮駅　西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地の西方にやや離れた幹線市道背後及び通称宇女高前通り沿線に所在する既成住宅地域であり、交通利 便性に優ることから、地価水準はやや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宇都宮市中心市街地周辺部に所在する住宅地域一円がその圏域である。典型的需要者は、宇都宮市を中 心とする２０代後半から４０代の個人で、交通利便性及び快適性の高い土地を求めて行動すると思料される。令和３年 度の県内の新設住宅着工戸数は、対前年比でプラスに転じたが、市場での需要の中心となる価格帯は、画地規模１５０ ～１８０㎡、土地は１，０００万円台後半、新築の土地建物で３，０００～３，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、幹線市道背後の接近性・利便性に優る住宅地域に存し、市場参加者は個人が中心であるため、収益性よ りも居住の快適性及び利便性を重視し、取引市場での動向を注視して価格の意思決定をすると思料される。よって対象 標準地に係る市場の特性を反映し実証性に優る比準価格を標準とし、近隣地域の地価水準を総合的に勘案の上、代表標 準地との検討を繰り返し精査して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [121.0] [105.0] 100 94,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の令和４年第二四半期の住宅着工数は、 対前年で増加に転じたが、建設資材の高騰か ら販売価格が上昇し、今後の住宅需要への影 響が懸念される。 コンパクトシティ化、公共交通の合理化によ るＬＲＴ導入等による都心回帰現象で、中心 市街地及びその周辺部の地価は上昇傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％