別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 宇都宮 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -9 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　仁保　謙二   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 26,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月3日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市屋板町字大塚前３１５番５３外 ②地積 　(㎡) 499   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 が多く見られる住宅 地域 東7.5m市道 水道、下水 宇都宮 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 宇都宮駅南方 4.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地寄りなので、過去の規制緩和で住宅等が増えたが、最近規制強化されたことから、宅地化傾向がやや弱ま ると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大規模分譲地を除く、市内郊外の市街化調整区域である。需要者は地縁的選好性を有する者が中心となっ ている。市街化調整区域の整備及び保全の方針が改定されたので、市街化の傾向が従来と異なってくると予測される。 土地の取引価格帯は低い市場性に加え取引規模がまちまちなので、総額の把握は困難であるが、近隣地域周辺の場合、 単価的に２５，０００円／㎡前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後述宅地－３の理由により、収益価格と積算価格を求めなかったが、比準価格は比較可能な同種宅地の取引事例に適切 な補修正を施したものなので、実証的意義が高い。従って比準価格を標準とし、単価と総額の関連、代表標準地との検 討を踏まえ、更に市場特性を反映した複数の鑑定評価手法の適用を原則とする不動産鑑定評価基準の立場から再検討し て、鑑定評価額を上記の通り決定した。最有効使用が上記の通りなので、開発法は適用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -65                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,100 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 80.2] [100.0] 100 26,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気に持ち直しの動きが見られ、宇都宮市平 均の地価動向も同様の傾向を見せている。今 後の景気や地価の動向は不透明である。 市街化調整区域における市の整備保全の方針 が変更されたことから、地価水準は弱含みが 続いている。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％