別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宇都宮 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -6 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　茂垣　雅徳   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市下岡本町字釜井台３７４４番３ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 岡本 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 岡本駅西方 1.7km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は熟成した大規模分譲住宅地域で、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。地価水準はやや上 昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市北東部、宇都宮環状道路背後の住宅地域である。主な需要者は市内在住の居住者（主に一次取得 者層）が中心である。宇都宮市の郊外部・土地区画整理済の地域等には新規分譲地が見られ競合物件が多いものの、近 隣地域は区画整然とした地域で、生活利便施設等との接近性も良好なことから底堅い土地需要がみられる。需要の中心 は土地１，２００万～１，５００万円程度、新築戸建住宅２，７００万～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は郊外部に位置する分譲住宅地域で、自用の低層戸建住宅が取引の中心である。戸建住宅が建ち並ぶ分譲住宅 地域で、居住の快適性、行政的規制（用途地域等）等により一棟貸しを含め貸家の需要、供給が一般化していないため 比準価格のみの試算となった。価格決定に際しては、単価と総額の関連の適否、代表標準地との検討を踏まえ、比準価 格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,600 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [ 86.9] [104.0] 100 53,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料高や円安による物価上昇が継続するが 、新型コロナウイルスの感染抑制と経済活動 の両立を図り個人消費や生産活動は緩やかに 持ち直している。 熟成した大規模戸建分譲地で地域要因に大き な変動は特にない。なお、地域における地価 はやや上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％