別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 宇都宮 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -3 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　小岩　圭一   TEL.

鑑定評価額 9,570,000 円  １㎡当たりの価格 52,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市横田新町８番１４ ｢横田新町８－２４｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、工場等が 混在する住宅地域 西6m市道 水道、下水 雀宮 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 雀宮駅北方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地南部の旧来からの住・工混在地域である。周辺においては細分化等も散見されるものの、地域要因に格別 の変動要因は無く、当面は既成の混在住宅地域として現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ宇都宮線及び東武宇都宮線沿線を中心とする住宅地域一円の圏域。需要者の中心は、市内に居住又は 通勤する一次取得者のほか隣接市町からの流入も見られる。市街地外縁の既成住宅地域として選好性は高いものの、市 南部周辺及び隣接市町においては、大手又は地場の不動産業者等による宅地供給は依然として続いており、供給圧力は 依然として強い。土地は１千万円程度、新築の戸建物件は２千５百万円から３千５百万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の戸建住宅敷地等の自己利用が需要の大半を占める既成住宅地にあることから、後述の理由により収益還元法 及び原価法の適用は断念した。比準価格はＪＲ雀宮駅勢圏及び東武宇都宮線利用の住宅地域から類似性を有する事例を 採用して求めており、市場の実態を反映した実証性の高い価格である。従って本件においては市場参加者の着目する市 場性を反映して実証的な比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -51                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,900 円／㎡ [100.2] 100 100 [105.0] 100 [111.7] [102.0] 100 52,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微減傾向で推移し、物価高等によ る景気の先行き不透明感が増すなか、コンパ クトシティ化の一角を担うＬＲＴの開業が迫 っている。 周辺宅地はやや供給過多の状況ではあるもの の、市街地南部の旧来における区画整理済の 住宅地域として現状を維持し推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％