別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 利根 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利根 -6 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　植木　和貴   TEL.

鑑定評価額 9,180,000 円  １㎡当たりの価格 8,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北相馬郡利根町大字押付新田字五の耕地８７６番 ②地積 　(㎡) 1,043   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 農地の多い住宅地域 南4.5m町道 水道 布佐 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   330 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  46.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４．５ｍ町道 交通 施設 布佐駅北方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家集落地域としての環境を維持していくと予測する。需要は地縁・血縁関係者が中心で弱いため、地価は今後 も弱含みにて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね利根町及び周辺自治体の圏域に属する農家住宅地域である。需要者は殆どが当該圏域の地縁・血縁関 係者による一時取得や住み替えであり、移住による転入は極少数である。農業人口の減少傾向は続いているため、取引 自体少なく、取引される規模、価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出しがたい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家集落地域であり、賃貸市場は未成熟であるため収益価格の試算は行わないものとした。比準価格の試算 においては、周辺自治体から広域的な検討を行った。価格の調整にあたっては比準価格のみの試算であるが、市場性を 反映した価格で説得力を有し、また後記代表標準地より検討した価格との均衡を得ており、比準価格の妥当性が検証さ れたので比準価格を採用し、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,100 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [160.1] [100.0] 100 8,620  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,880 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①利根町の人口は減少傾向にある。②県平均 を大きく上回る高齢化率が続いている。③都 市計画道路等は事業進行中。 農家住宅地域であり、街路条件、接近条件、 環境条件等に格別の変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％