別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 利根 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利根 -3 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　河村　直行   TEL.

鑑定評価額 2,510,000 円  １㎡当たりの価格 12,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北相馬郡利根町大字布川字東１７８８番４外 ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 農家等の建ち並ぶ旧 村落を中心とする住 宅地域 東5.3m町道 水道、下水 布佐 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.6 ｍ、奥行　約　　  20.4 ｍ、規模　　       196 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北，５． ３ｍ町道 交通 施設 布佐駅　北東方 2.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は在来住宅地として一定の利便性を有するが、その地域特性等により需要者は限定されるため、需要は 弱く、今後も地価は弱含み傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 土砂災害警戒区域　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は利根町及び周辺の龍ケ崎市、取手市等の中規模の既成住宅地域一円、概ね価格水準が低位な住宅地域の 圏域が中心。需要者は同一需給圏内に居住する３０～４０歳代の一時取得者層等が中心。利根町は人口減少に歯止めが かからず、一部において中古物件の投げ売りも見られ、町内の不動産市場は低迷が続いている。需要の中心価格帯は、 土地は２００㎡～２３０㎡程度で２００万～３００万程度、新築戸建物件については２０００万円前後の物件が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は共同住宅も介在する住宅地域であるが、最寄り駅等に遠く、通勤者需要が見込めないこと、また、画地条 件等から収益用建物建築の経済的合理性がないこと等から収益還元法の適用は断念した。市場の低迷から同種の取引は 少ないが、取引事例比較法の適用においては、比較的信頼性の高い複数事例からの比準を行い、その妥当性も確保され たと判断される。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [159.1] [ 98.9] 100 12,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利根町の人口は減少が続いており、高齢化率 も高く、過疎化が進行しているため、住宅地 需要は弱く、地価は依然として下落基調にあ る。 利根町内の旧来からの住宅地域であり、一定 の利便性を有しているが、その地域特性等に より需要者は限定され、地価は弱含み傾向で 推移している。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％