別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 茨城境 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨城境 -5 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　研二   TEL.

鑑定評価額 4,710,000 円  １㎡当たりの価格 10,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 猿島郡境町大字伏木字関根３５３２番１ ②地積 　(㎡) 453   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が見られる住宅地域 西6m町道 水道 東武動物公園 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   190 ｍ、西   170 ｍ、南   170 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 東武動物公園駅北東方 15.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 在来からの農家集落地域であり、当面は現状維持で推移すると予測される。区域指定が行われていない地域性か ら今後も新規需要流入はさほど期待出来ず、近隣地価は弱含み傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として境町内の農家集落地域であるが、周辺市町も含むと考えられる。需要者は同一需給圏内に所在す るエンドユーザーが中心であり、同一需給圏外からの転入者は極めて少ないと思料される。近隣は在来からの農家集落 である。総じて不動産需要は区域指定された地域に集まる傾向にあり、近隣の地価は依然として弱含んでいる。取引が 少なく中心価格帯の把握は困難であるが、競合地域との比較から坪当たり４万円前後が取引の中心と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例は同一需給圏内の競合地域で発生した取引事例を採用して試算されており、市場の実態を反映した価格が試算 されたと判断される。また近隣周辺は自用の農家住宅を中心とした地域で賃貸市場は形成されていないので、収益価格 の適用は断念した。よって市場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも十分留意して、対象標準地 の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　坂東 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 94.1] [100.0] 100 10,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①境町の人口は微減で県平均を下回る②不動 産需要は地元者が中心で町中心部や区域指定 地域は底堅い③令和４年４月、区域指定エリ アが変更される。 総じて不動産需要は区域指定内に集まる傾向 にあり、在来集落の市場性は回復しておらず 、依然として近隣地価は弱含んでいる。 特に個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％