別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 茨城境 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨城境 -1 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　研二   TEL.

鑑定評価額 4,230,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 猿島郡境町字下田６５０番５ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅とアパート 等が見られる住宅地 域 南西5m町道 水道、下水 東武動物公園 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ町道 交通 施設 東武動物公園駅北東方 13.0km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 普通住宅地域として熟成しているので現状の住環境を維持し、推移すると予測される。周辺地域内では建売分譲 や中古住宅の取引が良好に推移し当該影響が近隣にも波及しており、当面、近隣地価は安定推移と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として境町の住宅地域であるが、周辺市町も含むと考えられる。需要者は同一需給圏内に所在するエン ドユーザーが中心であり、定住化促進による転入者も散見される。既成市街地で行われている小規模建売分譲は比較的 好調で、また中古物件の引き合いも多く、近隣を含めた周辺地域の市場性は安定的である。土地は約５０坪で４００万 円程度、新築戸建は２，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣及び周辺地域内にはアパート等の収益物件が見られるが、対象標準地は画地規模が小さく、適切な収益用不動産の 建築が想定できないため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は当町内で発生し、対象標準地と類似性のある取引 事例から試算されており、市場性を反映する価格が試算されたと思料される。したがって代表標準地との均衡に十分留 意して、信頼性の高い比準価格を採用し、対象標準地の鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茨城境 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [108.0] [104.0] 100 24,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①境町の人口は微減で県平均を下回る②不動 産需要は地元者が中心で町中心部や区域指定 地域は底堅い③令和４年４月、区域指定エリ アが変更される。 特段、地域要因の変動は認められない。利便 性が良好な住宅地域で周辺では良好価格帯の 取引が見られており、地価の安定化は継続し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％