別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 五霞 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五霞 9-1 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　豊嶋　郁夫   TEL.

鑑定評価額 1,250,000,000 円  １㎡当たりの価格 38,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 猿島郡五霞町大字元栗橋字観音下４０３番８外 ②地積 　(㎡) 32,366   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1 倉庫兼事務所 Ｓ2 大規模工場、倉庫等 の建ち並ぶ工業団地 北西16m町道、北東側道 水道、ガス 南栗橋 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西 1,200 ｍ、南   300 ｍ、北 1,400 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 185.0 ｍ、奥行　約　　 190.0 ｍ、規模　　    35,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ町道　　　角 地 交通 施設 南栗橋駅北東方 1.5km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町内の工業地は圏央道、国道４号へのアクセスが良好で立地条件から首都圏への物流の拠点としての需要が堅調 に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県内及び北関東一円の工業地域と判定した。需要者は首都圏への立地条件から製造業、物流・倉庫業者が 中心となる。ｅコマース市場の拡大により圏央道、国道４号へのアクセスが良好な当町の物流・倉庫施設用地の需要は 堅調である。工業地の取引は少なく規模、取引価格等の個別性及び各種優遇措置等も見られ需要の中心となる価格帯の 把握は難しいが周辺の工業地の地価水準から土地は概ね１㎡当り４万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は大規模の工場・物流倉庫等が建ち並ぶ五霞川妻工業団地で、自用の工場・倉庫が多く賃貸目的の工場等は見られ ず、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は非適用とした。工業地の取引は自用目的が支配的である。比準価格は県 西・県南地域の代替・競争関係にある工業地の取引事例を広域的に採用して試算した。よって、工業地の市場性を反映 した比準価格を標準とし、前年価格、周辺の工業地の標準地及び基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　五霞 9-2                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     38,600 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率は県平均を大きく上回 る。需要の流出も見られ住宅地の地価は弱含 みで推移。工業地の地価は強含みで推移。 圏央道、国道４号へのアクセスが良好で、首 都圏への立地条件から町内の工業地の需要は 底堅く地価は強含みで推移している。 工業地として、位置・規模等の個別的要因に 特段の変動はなく、競争力も標準的である。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％ +0.3 ％