別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 五霞 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五霞 -3 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　豊嶋　郁夫   TEL.

鑑定評価額 5,160,000 円  １㎡当たりの価格 11,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 猿島郡五霞町大字小手指字堀の内１１７９番１ ②地積 　(㎡) 445   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模の農家住宅が 建ち並ぶ既成の住宅 地域 南4.4m町道 水道、下水 南栗橋 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．４ｍ町道 交通 施設 南栗橋駅東方 2.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地の周辺部に位置する集落地域で、地域要因の変動は見られず、当分の間、現在の住環境を維持するものと 予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は五霞町及び隣接市町の農家集落地域と判定した。需要者は近隣に生活圏を有する地縁者等で圏域外からの 転入者は見られない。市街地地価の値頃感、若年層の流出、少子高齢化から地元需要も総じて弱い。近隣での取引は少 なく、取引規模・取引価格は個別性が強いことから需要の中心価格帯の把握は困難であるが周辺の地価水準から土地は 概ね１０～１２千円／㎡程度と思料する。新築戸建は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は農家集落地域に存し、地縁的選好性を有する個人の自己利用の取引が支配的である。比準価格は、町内及び隣接 市町の代替・競争関係にある取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映し実証的な価格である。近隣には、アパ ート等の収益物件は見られず賃貸を想定することは現実的でないと判断して収益還元法は非適用とした。本件では、市 場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古河 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [101.9] [100.0] 100 11,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率は県平均を大きく上回 る。需要の流出も見られ住宅地の地価は弱含 みで推移。工業地の地価は強含みで推移。 五霞町の農家集落地域で、地域要因の特段の 変動は見られない。地元需要も限定的で地価 は弱含みで推移。 集落地域内の戸建住宅地として位置・形状・ 規模等の画地条件は標準的で個別的要因に特 段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％