別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 茨城八千代 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨城八千代 -3 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　豊嶋　郁夫   TEL.

鑑定評価額 3,770,000 円  １㎡当たりの価格 9,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 結城郡八千代町大字久下田字遠上東５９９番１ ②地積 　(㎡) 405   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅を中心に事 業所等も見られる住 宅地域 南西6m町道、南東側道 水道、下水 下妻 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   110 ｍ、南   220 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.5 ｍ、奥行　約　　  20.7 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 下妻駅北西方 10.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地から離れた市街化調整区域内の農家集落地域であり、地域要因の変動に乏しく当面は現状維持で推移 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八千代町を中心に隣接市を含む農家集落地域と判定した。需要者は近隣に地縁等を有し町内に居住する３ ０～４０歳代の一次取得者が中心で、町外からの需要は少ない。市街地への接近性、利便性が劣る住宅地域で地元需要 も限定的で市場性は弱い。取引そのものが少なく、取引規模・取引価格が一様でないことから需要の中心価格帯の把握 は困難であるが周辺の地価水準から土地は概ね１万円／㎡程度と思料する。新築戸建は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は郊外の農家集落地域に存し、土地取引は自用目的が大半である。アパート等の収益物件は見られず賃貸需要も乏 しいことから賃貸を想定することは現実的でないと判断して収益還元法は非適用とした。町内の代替競争関係にある取 引事例を中心に採用して比準価格を試算した。本件では比準価格のみの試算となったが市場性を反映した比準価格を採 用し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　坂東 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [105.6] [100.0] 100 9,280  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,350 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八千代町の人口減少率は県平均を大きく上回 り、高齢化率も県平均より高い。地域需要が 中心で宅地需要は総じて弱い。 八千代町郊外の農家集落地域で、地域要因の 大きな変動は見られない。 集落地域内の戸建住宅地として位置・形状・ 規模等の画地条件は標準的で個別的要因に特 段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％