鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

茨城八千代 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０９０８５２１ -27012	結城郡八千代町		建付地	（　）	不整形	東10.6m県道、中間画地		２中専 (60,200)
b	八千代ＦＨ公４ -3	結城郡八千代町		更地	（　）	ほぼ整形	南5m町道、南西3m、北西1.8m、三方路		２低専 (70,200)
c	八千代ＦＨ公４ -10	結城郡八千代町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8.1m町道、東6.1m、角地		１低専 (60,100)
d	下妻ＦＨ公Ｒ５ -35	下妻市		更地	（　）	台形	南4.5m市道、中間画地		（都） (60,200)
e	下妻ＦＨ公Ｒ５ -10	下妻市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、南6m、角地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,437	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	18,918	100 [ 119.5]	15,831	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	16,100
b	(　 ) 8,020	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 61.0]	13,003	100 [ 90.9]	14,305		14,600
c	(　 ) 22,505	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	21,653	100 [ 149.8]	14,455		14,700
d	(　 ) 15,152	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	14,387	100 [ 102.5]	14,036		14,300
e	(　 ) 14,645	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	13,865	100 [ 90.6]	15,304		15,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -39.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,100 円／㎡]

茨城八千代 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,813,611	308,280	1,505,331	1,402,730	102,601	（　0.9720） 99,728	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,994,560 円　　　　（　 8,710 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茨城八千代 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	69.42	ＬＳ2	138.84
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	229 ㎡	13.9 m x 16.8 m	前面道路：町道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、全２戸各６９．４２㎡、メゾネットタイプを想定。敷地内に平面駐車場（使用料は賃料に含む）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

各戸内部階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	69.42	100.0	69.42	1,138	79,000	1.0	79,000
							1.0	79,000
～

～

～

～

計		138.84	100.0	138.84		158,000		158,000
								158,000

⑨年額支払賃料	158,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,896,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 138.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,896,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 157,368 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,738,632 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	158,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,449 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 158,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 73,530 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,813,611 円　　　　（　 7,920 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八千代（賃・住）　　　　-1	1,149 ( 1,101)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,149	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,187 円/㎡　月額支払賃料（　 1,138 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八千代（賃・住）　　　　-5	1,113 ( 1,113)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,113
c	八千代（賃・住）　　　　-6	1,197 ( 1,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,197

茨城八千代 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	60,900 円	20,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	56,880 円	1,896,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 142,100 円	20,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	20,300 円	20,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,300 円	20,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 308,280 円　（　　　　　　 1,346 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,300,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 138.84 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,402,730 円（　　　　　 6,125 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,813,611 円
②総費用	308,280 円
③純収益　①－②	1,505,331 円
④建物等に帰属する純収益	1,402,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	102,601 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	99,728 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 435 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,994,560 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,710 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
茨城八千代 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

茨城八千代 -1

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　豊嶋　郁夫

TEL.

鑑定評価額

3,460,000 円

１㎡当たりの価格

15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	結城郡八千代町大字菅谷字伊勢山２１０番５				②地積　(㎡)	229 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	在来住宅等の他にアパートも見られる住宅地域	東5.3m町道	水道、下水	下妻 7.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 90 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.9 ｍ、奥行　約　　 16.8 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
．３ｍ町道

交通

施設

下妻駅西方

7.6km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路背後の既成住宅地域であり、地域要因の特段の変動は見られず、当分の間、現在の住環境を維持するも
のと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 15,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,680 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八千代町を中心に周辺市町の住宅地域と判定した。需要者は近隣に地縁等を有し町内に居住する３０～４
０歳代の一次取得者が中心で、町外からの需要は少ない。菅谷地区は町内では需要エリアで近隣は小学校への接近性は
良好であるが、生活利便性が劣り区画整理地内の住宅地と比べ市場性は劣る。需要の中心価格帯は、土地は２３０㎡程
度で３５０万円前後、新築戸建物件で２，０００万円前後と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣は菅谷地区の既成住宅地域で、共同住宅も僅かに見られるが土地活用、相続対策等を目的としたもので、投資目的
の新たな土地取得は見られない。収益価格は、賃貸需要が弱く借手市場であることから低位に試算された。比準価格は
町内の事例を選択し試算した。よって、売買の指標とされる取引事例から求めた比準価格を重視し収益価格は参考に留
め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　下妻 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 13,700 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[102.0]

100
[ 90.2]

[102.0]
100

15,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

八千代町の人口減少率は県平均を大きく上回
り、高齢化率も県平均より高い。地域需要が
中心で宅地需要は総じて弱い。

町内では需要のある菅谷地区の既成の住宅地
域で、価格形成に及ぼす地域要因の特段の変
動は見られない。

戸建住宅地として位置・形状・規模等の画地
条件は標準的で個別的要因に特段の変動はな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 +12.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

茨城八千代 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八千代ＦＨ公４ -18	結城郡八千代町		更地	（　）	ほぼ台形	西12m県道、北4m、角地		｢調区｣ (70,200)
b	八千代ＦＨ調４ -5	結城郡八千代町		建付地	（　）	台形	南東4m私道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
c	八千代ＦＨ調４ -13	結城郡八千代町		更地	（　）	ほぼ整形	南西10m県道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
d	１２２０３０８５２１ -26243	結城郡八千代町		建付地	（　）	不整形	東7m県道、南11.3m、角地		｢調区｣ (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,763	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	16,112	100 [ 109.1]	14,768	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	15,100
b	(　 ) 14,773	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	14,848	100 [ 99.6]	14,908		15,200
c	(　 ) 13,866	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	13,769	100 [ 95.6]	14,403		14,700
d	(　 ) 16,426	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	17,631	100 [ 117.4]	15,018		15,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,100 円／㎡]

茨城八千代 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,838,405	312,658	1,525,747	1,423,460	102,287	（　0.9720） 99,423	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,988,460 円　　　　（　 8,680 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茨城八千代 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	229 ㎡	13.9 m x 16.8 m	前面道路：町道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ファミリータイプ３戸、平均約４６．７㎡）、敷地内駐車場を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

重層長屋型のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,144	80,080	1.0	80,080
							1.0	80,080
～

～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		160,160		160,160
								160,160

⑨年額支払賃料	160,160 円　×　12ヶ月　＝　 1,921,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,921,920 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 159,519 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,762,401 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	160,160 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,469 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 160,160 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 74,535 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,838,405 円　　　　（　 8,028 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八千代（賃・住）　　　　-6	1,197 ( 1,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,197	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,193 円/㎡　月額支払賃料（　 1,144 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八千代（賃・住）　　　　-1	1,149 ( 1,101)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,149
c	八千代（賃・住）　　　　-5	1,113 ( 1,113)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,172

茨城八千代 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	61,800 円	20,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	57,658 円	1,921,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 144,200 円	20,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	20,600 円	20,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,600 円	20,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 312,658 円　（　　　　　　 1,365 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,600,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,423,460 円（　　　　　 6,216 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,838,405 円
②総費用	312,658 円
③純収益　①－②	1,525,747 円
④建物等に帰属する純収益	1,423,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	102,287 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	99,423 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 434 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,988,460 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,680 円／㎡）