別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 茨城河内 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨城河内 -2 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　關本　淳一   TEL.

鑑定評価額 3,660,000 円  １㎡当たりの価格 10,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷郡河内町長竿字愛宕町２７５番３ ②地積 　(㎡) 355   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する既成住宅 地域 東5m町道 水道、下水 竜ヶ崎 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ５ｍ町道 交通 施設 竜ヶ崎駅南東方 11.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの集落地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地縁関係者が需要の中心であり、 人口も減少傾向であるため、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は河内町を中心とした周辺自治体を含む住宅地域一帯と判定した。需要者は地縁関係者及び営農従事者が中 心であり、外部からの流入は限定的である。地縁的な選好性が強い地域であり、市場性は低い。取引は属人的・地縁的 な事情の影響が大きいため価格には開差が大きい。中心となる価格帯の把握は困難であるが、河内町の在来住宅地の土 地取引では総額１００万円～４００万円程度の取引が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引件数自体はやや少ないものの自己使用目的の取引が主で、類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し得た 。また集落地域においては賃貸市場が未成熟のため、賃貸事例の収集が困難であり収益還元法の適用を断念した。従っ て、本件鑑定評価においては市場動向に即して実証的である比準価格を採用して、さらに代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲敷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,700 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [104.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 10,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 集落地域は人口減少・高齢化が進行しており 、外部からの人口流入も限定的であることか ら、地価は引続き下落傾向にある。 旧来からの集落的要素の強い地域であり、需 要を喚起する要因に乏しい。一般的要因の低 迷に伴い地価は下落基調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％