別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 茨城河内 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨城河内 -1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　羽場　睦夫   TEL.

鑑定評価額 3,410,000 円  １㎡当たりの価格 9,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷郡河内町片巻字古天神２３１番１ ②地積 　(㎡) 363   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 北東3.6m町道 水道 滑河 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．６ｍ町道 交通 施設 滑河駅西方 5.3km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は造成された小規模住宅団地である。近年は住宅開発は殆ど行われておらず、空地のまま放置された土 地も多く、今後も現状のままを維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は河内町を中心とした茨城県南の集落地域と判定。需要者は河内町に居住又は地縁を有する一次取得者が大 半を占め、外部地域からの転入者はほとんどない。本標準地の存する片巻地内は龍ケ崎市等へ人口流出が目立ち宅地需 要は弱い。取引件数は少なく、関係者間の取引が多い。事情の介在も考えられ、取引される規模や価格に開差があり、 市場における中心価格帯の判断は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸用住宅等がほとんど存しない地域であることから、収益還元法の適用は見送った。取引事例比較法のみの適用とな ったが、求められた比準価格は同一需給圏における取引事例から得られた市場価値を反映した価格であり重視すべきで ある。本件においては、代表標準地からの検討を踏まえ、実証的で規範性の高い比準価格を中心として鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲敷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,700 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [104.0] 100 [107.9] [100.0] 100 9,350  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,430 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 河内町は人口減、世帯数減、高齢化率等が目 立ち、雇用先等も少ないことから、財政的に も脆弱である。需要流出傾向が続き地価下落 が続く。 熟成度の高い地域ではるが、基本的には集落 地域であり、外部需要はほとんど期待できず 、市場は弱含みが続く。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％