鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

阿見 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	阿見ＴＫ公５ -57	稲敷郡阿見町		更地	（　）	長方形	東6m町道、中間画地		１住居 (60,200)
b	阿見ＨＭ調４ -6	稲敷郡阿見町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m町道、中間画地		１低専地区計画等 (50,100)
c	阿見ＴＫ公５ -37	稲敷郡阿見町		更地	（　）	長方形	東6m町道、中間画地		準住居 (60,200)
d	阿見ＴＫ公５ -50	稲敷郡阿見町		建付地	（　）	長方形	北東4m私道、中間画地		準住居 (60,160)
e	阿見ＴＫ公５ -40	稲敷郡阿見町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m町道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,725	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	50,427	100 [ 101.0]	49,928	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	51,900
b	(　 ) 51,000	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	49,921	100 [ 100.7]	49,574		51,600
c	(　 ) 45,455	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	45,098	100 [ 92.7]	48,649		50,600
d	(　 ) 41,205	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	41,287	100 [ 83.4]	49,505		51,500
e	(　 ) 52,436	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,065	100 [ 103.0]	51,519		53,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,800 円／㎡]

阿見 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			土地区画整理後の住宅地であるが、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,971,037	359,570	1,611,467	1,341,060	270,407	（　0.9707） 262,484	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,249,680 円　　　　（　 24,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

阿見 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	ＬＳ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専地区計画等	50 ％	100 ％	100 ％	216 ㎡	11.6 m x 18.8 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ・２ＬＤＫ（６５㎡）×２戸（メゾネットタイプ）、敷地内に戸数分の駐車場確保（使用料は賃料に含む）。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネットタイプを想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	65.00	100.0	65.00	1,275	82,875	1.0	82,875
							1.0	82,875
～

～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		165,750		165,750
								165,750

⑨年額支払賃料	165,750 円　×　12ヶ月　＝　 1,989,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上不要。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,989,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 99,450 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,889,550 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	165,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,575 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 165,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 79,912 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,971,037 円　　　　（　 9,125 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	阿見ＴＫ公５（賃）　　　　-1	1,539 ( 1,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,358	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,330 円/㎡　月額支払賃料（　 1,275 円/㎡）　基準階 1 F B
b	阿見ＴＫ公５（賃）　　　　-4	1,346 ( 1,290)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,333
c	阿見ＴＫ公５（賃）　　　　-5	1,209 ( 1,207)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,299

阿見 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	55,800 円	18,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	59,670 円	1,989,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 158,100 円	18,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	18,600 円	18,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,600 円	18,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 359,570 円　（　　　　　　 1,665 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,600,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,341,060 円（　　　　　 6,209 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,971,037 円
②総費用	359,570 円
③純収益　①－②	1,611,467 円
④建物等に帰属する純収益	1,341,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	270,407 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	262,484 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,215 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,249,680 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
阿見 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

阿見 -13

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　高橋　恒

TEL.

鑑定評価額

11,200,000 円

１㎡当たりの価格

52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	稲敷郡阿見町本郷１丁目１５番２５				②地積　(㎡)	216 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）地区計画等
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅が中心の区画整然とした住宅地域	南西6m町道	水道、ガス、下水	荒川沖 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 90 ｍ、南 90 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

阿見町を代表する住宅地

街

路

基準方位：北６ｍ町
道

交通

施設

荒川沖駅南東方

1.4km

法令

規制

１低専
(50,100)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

区画整然とした阿見町を代表する品等良好な新興住宅地である。ひたち野うしく駅周辺に対する割安感は存する
が周辺において今後の供給も多いことから地価は堅調に推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地（２階建）

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は阿見町及び土浦市、牛久市の利便性、環境上位の住宅地域全域と判定。需要者は上記同一需給圏内居住の
の３０～４０代の一時取得者が中心だが、外部需要も期待できる。ひたち野うしく駅周辺の需要の流入があり、市場は
堅調に推移、価格は上昇に転じている。市場における中心価格帯は、土地は６０～７０坪程度で１０００万円～１２０
０万円地度程度、新築戸建物件は２８００万～３５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は利便性がよい新興住宅地域でアパート利用も想定される地域である。収益価格は敷地内でも駐車スペース確
保が必要になり容積率充足率が低下するため、低位に試算された。一方比準価格は対象不動産の存する本郷地区を中心
に比較的信頼性の高い事例を採用でき、説得力が高い価格となった。本件においては、代表標準地からの検討を踏まえ
、市場性を反映した比準価格を中心として鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　牛久 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 48,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[105.0]

100
[ 92.8]

[104.0]
100

52,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

阿見町は人口増加が続き、つくば市、牛久市
等に比べて地価の割安感が存し、荒川沖地区
を中心に一定の条件を有する画地の地価が上
昇に転じている。

阿見町を代表する住宅地。荒川沖駅徒歩圏、
環境、街路条件も一定水準にある。牛久から
の需要の流入もあり、地価は上昇が続く。

個別的要因の変動は存しない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

阿見 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	阿見ＨＭ調４ -5	稲敷郡阿見町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西16m町道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
b	阿見ＨＭ調４ -6	稲敷郡阿見町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m町道、中間画地		１低専地区計画等 (50,100)
c	阿見ＴＫ公５ -56	稲敷郡阿見町		更地	（　）	ほぼ整形	南10m町道、北東6m、角地		１低専 (60,100)
d	阿見ＴＫ公５ -60	稲敷郡阿見町		更地	（　）	長方形	北東6m町道、中間画地		１低専 (50,100)
e	阿見ＴＫ公５ -57	稲敷郡阿見町		更地	（　）	長方形	東6m町道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,971	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	58,660	100 [ 117.7]	49,839	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	51,800
b	(　 ) 51,000	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	49,921	100 [ 100.0]	49,921		51,900
c	(　 ) 73,016	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	68,157	100 [ 104.0]	65,536		68,200
d	(　 ) 70,330	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	70,748	100 [ 100.0]	70,748		73,600
e	(　 ) 50,725	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	50,427	100 [ 100.0]	50,427		52,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,000 円／㎡]

阿見 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価が求めえない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,144,318	381,006	1,763,312	1,504,420	258,892	（　0.9707） 251,306	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,026,120 円　　　　（　 23,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

阿見 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	68.00	ＬＳ2	136.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専地区計画等	50 ％	100 ％	100 ％	216 ㎡	11.6 m x 18.8 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ２ＬＤＫメゾネットタイプ、６８㎡×２戸、敷地内駐車場各戸１台（使用料は家賃に含む）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネットタイプのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	68.00	100.0	68.00	1,340	91,120	1.0	91,120
							1.0	91,120
～

～

～

～

計		136.00	100.0	136.00		182,240		182,240
								182,240

⑨年額支払賃料	182,240 円　×　12ヶ月　＝　 2,186,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,186,880 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 131,213 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,055,667 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	182,240 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,713 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 182,240 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 86,938 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,144,318 円　　　　（　 9,927 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	阿見ＴＫ公５（賃）　　　　-1	1,539 ( 1,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,620	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,398 円/㎡　月額支払賃料（　 1,340 円/㎡）　基準階 1 F B
b	阿見ＴＫ公５（賃）　　　　-4	1,346 ( 1,290)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,417
c	阿見ＴＫ公５（賃）　　　　-5	1,209 ( 1,207)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,273

阿見 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	64,200 円	21,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	65,606 円	2,186,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 181,900 円	21,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 381,006 円　（　　　　　　 1,764 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,400,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 136.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,504,420 円（　　　　　 6,965 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,144,318 円
②総費用	381,006 円
③純収益　①－②	1,763,312 円
④建物等に帰属する純収益	1,504,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	258,892 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	251,306 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,163 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,026,120 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,300 円／㎡）