別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 阿見 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿見 -12 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　増田　潤志   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 9,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷郡阿見町大字吉原字中内８０２番 ②地積 　(㎡) 1,058   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1:2 住宅 ＬＳ1 農家住宅が散在する 農家住宅地域 東4m町道 水道 荒川沖 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 荒川沖駅南東方 7.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの農家集落地域で、地域を発展させるような特段の要因は見当たらず、限定市場の下、将来的にもほぼ 現状通り推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阿見町を中心に隣接市町を含む集落地域と把握される。需要者は、地縁的選好性を有する地元需要が中心 。コロナ禍の取引価格への影響は限定的であるも、相対取引が中心で、地価は相変わらず下落傾向にある。取引は属人 的・地縁的な事情で行われる傾向が強く、価格もそれにより大きく左右されるため、中心価格帯の把握は困難だが、全 般的に総額で１千万円を超えると極端に需要が減少する傾向が伺える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は古くからの農家集落地域で、アパート収益を目的として建物を建築する地域とはいえないため、収益還元法 は非適用とした。但し、需要が限定的で取引が殆ど無い地域につき、全般的に採用事例の規範性が高いとは言いがたい 状況にある。よって本件では、比準価格を標準としつつも、代表標準地との検討や農家集落以外の住宅地の地価動向を も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,100 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [142.3] [100.0] 100 9,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微増傾向、世帯数は増加傾向、高齢化 率は上昇傾向。取引件数及び建築着工戸数は 増加傾向。よしわら地区、本郷地区での宅地 供給継続。 古くからの農家集落地域であり、地域要因に 特段の変化は見られない。 画地の規模、街路条件等が標準的につき、地 域内における競争力も概ね標準的。個別的要 因の変動は特に見受けられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％