別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 阿見 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿見 -11 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　河村　直行   TEL.

鑑定評価額 2,870,000 円  １㎡当たりの価格 15,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷郡阿見町大字実穀字寺子１５１８番４６ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 空地もまだ多く介在 する中規模造成住宅 地域 北西12m町道 水道、ガス 荒川沖 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   130 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内の分譲住宅 地域（実穀ハイランド） 街 路 基準方位：北，１２ ｍ町道 交通 施設 荒川沖駅　南東方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ中に空地も見られる市街化調整区域内の既成の住宅団地で、今後も現状維持で推 移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は阿見町を中心として周辺市町村を含む市街化調整区域内の住宅団地一円。需要者は同一需給圏内の地縁 関係者が中心で、地縁的な選好性が強く地元関係者以外の転入は少ない。利便性良好な新興住宅地域と比較して、市街 化調整区域内の古くからの住宅団地の人気は低く市場競争力も弱く地価水準は依然とし弱含みで推移している。同種の 不動産取引が少ないため、需要の中心となる価格帯の把握は困難であり、今後も同様の状況が続くものと予測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は市街化調整区域内に存する戸建住宅を主体とする住宅団地であり、アパート等の収益物件は見られず、自 己利用目的での取引が支配的である。比準価格は代替・競争関係を有する複数の取引事例から比準し、得られた価格は 説得力を有し、実証的で市場性を反映する価格と言える。収益還元法は賃貸市場が未成熟な地域のため、その適用は断 念した。よって、本件では市場参加者の意思決定基準である比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 阿見町の人口は微増傾向、高齢化率は県平均 より低い。取引件数は増加傾向。新規分譲地 の需要は堅調。旧来からの住宅地や農家集落 地は若干弱含み。 市街化調整区域内の分譲住宅地域で、利便性 が良好な新興住宅地と比較して競争力は低下 しているが、需給は回復傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％