別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 阿見 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿見 -10 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　恒   TEL.

鑑定評価額 5,210,000 円  １㎡当たりの価格 31,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷郡阿見町うずら野４丁目１７番２ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東6.6m町道 水道、ガス、下水 荒川沖 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位：北６．６ ｍ町道 交通 施設 荒川沖駅東方 1.0km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 荒川沖駅徒歩圏内の一定の環境を有する住宅地であり、外部需要も期待しうる。しかし、同一受給圏内における 宅地供給は多いが市場は比較的堅調、横ばいからやや上昇程度で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阿見町全域及び、土浦市の荒川沖地区を含む住宅地と判定した。需要者は３０代、４０代の一次取得層 が多く、牛久市等他地域からの需要流入も一部期待しうる。一方、競合する地域も多く地域間競争が激しい地域でもあ るが、うずら野地区内では良好な環境を有すること、牛久市に対する割安感から市場は堅調である。市場における中心 価格帯は、土地５０坪から６０坪で５００万円～６００万、建物込で２０００万円～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地条件から、経済合理性を有する賃貸建物の建築が困難であり収益価格の試算を見送った。本地区は快 適性や利便性等が、価格形成において重視され、収益性はそれほど問題にされない地域であり、実証的価格である比準 価格が重視されるべきである。比準価格は、うずら野地区の事例が比較的豊富であり、信頼性の高い事例を基礎とし、 作業過程も妥当である。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を中心として鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阿見 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 70.0] [101.0] 100 31,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 阿見町は人口増加が続き、つくば市、牛久市 等に比べて地価の割安感が存し、荒川沖地区 を中心に一定の条件を有する画地の地価が上 昇に転じている。 荒川沖駅徒歩圏、街路条件、環境条件も一定 水準の住宅地であり、外部需要も期待しうる 地域であり、地価上昇が続く。 個別的要因の変動は存しない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 -17.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％