別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 阿見 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿見 -6 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　關本　淳一   TEL.

鑑定評価額 5,100,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷郡阿見町大字曙８２番２ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4m町道 水道、下水 荒川沖 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位：北　　４ ｍ町道 交通 施設 荒川沖駅東方 6.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 造成時期の古い旧来からの住宅地であり、当面は現状の居住環境を維持すると予測する。駅からは遠いものの、 周辺に利便施設も多く地価は安定的に推移するものと思料する。コロナ禍の影響に留意する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阿見町および周辺自治体の住宅地域一帯と判断した。主たる需要者は同一需給圏内に居住する３０～４０ 歳代の一次取得者で、利便性や街路条件等、居住の快適性を重視する傾向が強い。新興の住宅地域と比較すると街路・ 環境条件はやや劣るが、周辺には利便施設もあることから需要は概ね安定している。需要の中心となる価格帯（総額） は、土地で５００万円台程度、新築戸建物件で２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 需要者は主に自己用住宅を求める者が中心で、利便性や居住の快適性が重視される傾向が強いと思料する。近隣地域及 び周辺地域は賃貸市場が熟成しておらず、さらに、経済合理性に見合う賃貸経営を想定することが困難な画地面積であ るため収益還元法を適用しなかった。よって、本件では実証的であって客観的である比準価格を採用し、対象標準地の 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 供給に対して需要が強い区画整理地域（本郷 地区）は地価上昇余地がある。町役場周辺も 需給は安定的。郊外及び街路条件が悪い物件 は需要が弱い。 価格動向に大きな影響を与えるような地域要 因の変動はない。よって、当面は現状維持（ 概ね安定）で推移すると思われる。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％