別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 阿見 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿見 -2 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　河村　直行   TEL.

鑑定評価額 6,000,000 円  １㎡当たりの価格 30,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷郡阿見町住吉１丁目１４番１３外 ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並び 周辺に農地も残る住 宅地域 南西4m町道 水道、下水 荒川沖 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北，４ｍ 町道 交通 施設 荒川沖駅　北東方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は幹線道路背後の周辺に農地も見られる住宅地域で、格別の地域要因の変動はなく、今後も現状程度で 推移していくものと予測される。地価は概ね横這い傾向で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は阿見町及びその隣接市町村に存する戸建住宅を中心とする一般住宅地域一円と判定した。需要者は同一 需給圏内に居住する住宅の一次取得者層が中心で圏外からの転入は少ない。阿見町内ではＪＲ荒川沖駅に近い新興の区 画整理地が選好される傾向が強くなっており、街路条件が劣る近隣地域の需要はやや弱いが、市況は改善傾向にあり、 土地は２００㎡程度で５００～６００万円、新築戸建物件は２５００～３０００万円程度が需要の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域内にはアパート等の収益物件も散見されるが、対象標準地の画地条件（規模、形状等）から、賃貸用建物の 建築を想定することに妥当性を見出せないため、収益還元法は適用しなかった。近隣地域は居住の快適性及び利便性が 重視される一般住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、代表標準 地との検討を踏まえ、対象標準地の市場性を反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阿見 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 73.1] [104.0] 100 30,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 阿見町の人口は微増傾向、高齢化率は県平均 より低い。取引件数は増加傾向。新規分譲地 の需要は堅調。旧来からの住宅地や農家集落 地は若干弱含み。 利便性は比較的良好な住宅地域であるが、街 路条件がやや劣り、相対的な競争力は若干低 下傾向にあるが、需給は回復傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -16.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％