別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大子 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大子 -2 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　中島　朋美   TEL.

鑑定評価額 2,310,000 円  １㎡当たりの価格 9,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久慈郡大子町大字北田気字上ノ原８１７番２４ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が見 られる住宅地域 南5m町道 水道 常陸大子 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 近接する旧東京理科大学大子 研修センターグラウンドに大 子町役場新庁舎が移転した。 街 路 基準方位北　　　５ ｍ町道 交通 施設 ＪＲ水郡線常陸大子駅 南東方 1.9km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大子町役場新庁舎が、旧東京理科大学大子研修センターグラウンド（北田気６６２番地）に移転した。９月２０ 日から、新庁舎での業務を開始している。しかし、今後も地元関係者の取引が中心と予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大子町内及び隣接市内の住宅地域と判定した。需要者の中心は、アパート等に住む町内在住の第一次取 得者であり、隣接市等からの流入はほとんど無い。高台に位置する分譲住宅地域であり、地価は下げ止まりとなった。 近接地に、大子町役場新庁舎が移転した。需要の中心は、土地は２３０㎡程度で２００万円台前半程度、新築戸建住宅 で１，０００万円台半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、県北地域の事例を中心に収集選択し、環境条件が類似する地域格差率が小さい同一町内の事例を採用し、 適正に試算している。そのため、市場性を反映していると思われる。自己用中心の地域であり、貸家に対する需要がな く、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用していない。公示地は分譲地であり、快適性を重視するほか、自用の 需要が中心であるため、比準価格を採用し、鑑定評価額とした。なお、代表標準地とは、均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　常陸大宮 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,200 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [102.0] 100 [210.6] [105.0] 100 9,780  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により、景 気の不透明感は継続している。大子町におい ては、人口は減少傾向、高齢化率は増加傾向 で推移している。 地元関係者に概ね市場が限定される地域であ る。近接する旧東京理科大学大子研修センタ ーグラウンドに、大子町役場新庁舎が移転し た。 南道路で、日照・通風等は、良好である。個 別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　+102.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％