別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 城里 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   城里 -2 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　塚本　修一   TEL.

鑑定評価額 2,350,000 円  １㎡当たりの価格 10,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東茨城郡城里町大字石塚字長峰９２３番１２ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北東6m町道 水道、ガス、下水 水戸 18.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、　６ ｍ町道 交通 施設 水戸駅北西方 18.0km 法令 規制 （都）  ⑤地域要因の将 　来予測 空き地の残る分譲住宅地であり特段の変動要因も見られないことから、現状の住環境を維持して推移していくも のと予測する。町内外からの宅地需要が弱く、下落率は縮小するも引き続き下落していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は城里町及び隣接する水戸市・笠間市の住宅地域の一部である。需要者は城里町に地縁性を有する一次取得 者が中心であり、町外からの需要はほとんど見られない。供給は不動産業者の小規模分譲、処分・転出等による売却が 中心であり量は少ないが、需要も弱く、供給が需要を上回っている状況が続いている。需要の中心価格帯は土地のみで ３００万円前後、新築の戸建住宅で１８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は自用目的の信頼性のある取引事例を多数収集して求めており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。 収益価格は賃貸需要が弱く賃貸慣行が未成熟である為試算できなかった。よって収益性より居住快適性が重視される住 宅地であり、自己使用目的の取引価格を指標として価格決定がされていることから比準価格を標準とし、代表標準地と の検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　城里 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,400 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [130.5] [101.0] 100 10,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は年率１．２％の減少、高齢化率は３９ ．５％と高く、所得環境・個人消費は弱く、 地域経済は低調で町外からの移転需要はほと んど見られない。 ＪＲ駅から距離があり町域内の宅地需要も流 失傾向にあり、需要不足から新築等は見られ ず普通住宅地として低調な状態で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％