別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大洗 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大洗 -6 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　中島　朋美   TEL.

鑑定評価額 4,500,000 円  １㎡当たりの価格 13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東茨城郡大洗町磯浜町字二葉町７８１２番１０ ②地積 　(㎡) 331   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 住宅を中心に農地、 事業所等も見られる 住宅地域 南西4.4m町道 水道 大洗 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   190 ｍ、南   130 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．４ｍ町道 交通 施設 大洗駅北東方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 今後も住環境に大きな変化はなく、ほぼ現状のまま推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大洗町内及び隣接するひたちなか市内の市街化調整区域内の住宅地域と判定した。需要者の中心は、ア パート等に住む町内在住の第一次取得者である。令和２年１２月計画策定の祝町周辺地区地区計画により、住宅建築の 出身地要件等が不要となったが、需要に与える影響は少なく地価は依然下落傾向にある。中心価格帯は、土地は３４０ ㎡程度で５００万円程度の取引が多く、新築戸建住宅では、２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一町内の取引事例を中心に収集選択し、地域格差率が小さい事例を採用しており、適正に試算している ため、市場性を反映していると思われる。自己用中心の地域であり、周辺に共同住宅は見られない。よって、収益還元 法は適用していない。快適性を重視するほか、自用の需要が中心であるため、比準価格を採用し、鑑定評価額とした。 なお代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　ひたちなか -17             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,100 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 88.6] [100.0] 100 13,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により、景 気の不透明感は継続している。大洗町におい ては、人口は減少傾向、高齢化率は増加傾向 で推移している。 祝町周辺地区計画により、住宅建築の際の出 身地要件が不要となったが、地元関係者に概 ね市場が限定される地域であり特段の変化は 見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -16.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％