別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 茨城 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨城 -8 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　理   TEL.

鑑定評価額 4,100,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東茨城郡茨城町大字駒場字西ノ内１８２番１ ②地積 　(㎡) 342   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 住宅等が建ち並ぶ県 道沿いの集落地域 西7m県道、背面道 水道 水戸 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   300 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ７ｍ県道 交通 施設 水戸部駅南西方 14.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿い農家集落地域で、今後も現状のまま推移するものと予測する。大きな地域要因の変動はなく、地価は低 位水準で若干の下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郊外に存する市街化調整区域内の県道沿い農家集落地域の圏域。需要者の中心は従来からの居住者並びに 地元出身者等である。近隣地域は幹線県道沿いを中心としてに農家住宅等が点在する集落で地域要因の変動も少ない。 住民高齢化も進み、従来から取引自体が少なく、需要の中心となる明確な価格帯は把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅中心の既成の農家集落地域内に存し、賃貸市場が未熟成で公法上規制等から経済合理性ある賃貸住宅の想定が 困難なため、収益還元法は非適用とした。採用した取引事例は、適正に補正され、近時市場性を反映し実証性がある。 本件では代表標準地との検討を踏まえ、信頼性ある取引事例を採用し市場実態を反映する比準価格をもって鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茨城 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,700 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 72.2] [101.0] 100 12,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化率も高い。エネルギー、原 材料価格等物価上昇、町外からの住宅地需要 は、脆弱である。 特段の変動はない。調区内集落部で取得需要 は限定的。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％