別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 茨城 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨城 -7 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　高田　文明   TEL.

鑑定評価額 7,440,000 円  １㎡当たりの価格 7,270 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東茨城郡茨城町大字中石崎字才ノ久保８７７番１ ②地積 　(㎡) 1,024   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:2.5 住宅 Ｗ2 営業所等も介在する 農家中心の住宅地域 北西7.5m県道 水道 水戸 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   350 ｍ、南   450 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,020 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ県道 交通 施設 水戸駅南方 10.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 茨城町の東部、市街化調整区域に指定された小規模な集落地域である。位置的条件に劣り、周囲の道路も整備が 遅れているため宅地需要は極めて少ない。地価は引き続き下落傾向を続けるものと予測される地域である。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,270 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、茨城町の外延部、市街化調整区域内の集落地域などである。需要者の中心は、主に地縁関係のある建築 許可を受け得る者、近隣居住者であって、外部からの転入者はほとんど見受けられない。県道改良などによる交通接近 性の改善が図られているが、土地取引自体が極めて少ない地域であり、その価格帯を見出すことは困難である。強いて 挙げれば６００㎡程度の土地で４００～５００万円程度が需要の中心を担っているものと概測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、茨城町の外周部、市街化調整区域に指定された集落地域に存する５つの取引事例を採用して試算した価格 である。採用した事例は何れも地価水準の近似した比準に適する事例資料であり、これらより求めた比準価格は妥当性 の高い試算価格である。一方、収益価格は、農家住宅などを主とした集落地域にあって適切な収益価格の算定は困難で あるため適用しなかった。比準価格をそのまま採用することとし、標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茨城 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [119.7] [100.0] 100 7,270  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向が続いている。住宅地需要は 桜の郷地区中心に散見され、既成市街地では 需要は限定的、地価は継続的に下落している 。 市街化調整区域内の集落地域、需要は限定的 である。発展的な要因も特に認められず、地 価は下落傾向のまま推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％