別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 茨城 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨城 -6 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　高田　文明   TEL.

鑑定評価額 3,990,000 円  １㎡当たりの価格 6,350 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東茨城郡茨城町大字神谷字高房３３６番３外 ②地積 　(㎡) 628   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 3:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等の中に農 地等が見られる住宅 地域 南6m町道 水道 水戸 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  42.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       630 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 水戸駅南西方 15.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 茨城町南部の市街化調整区域に位置する小規模集落地域である。周囲の町道改良や幼稚園開園などは見られたが 、住宅地需要は極めて少なく、今後も地価は下落傾向を続けるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,350 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、茨城町の外延部、市街化調整区域に指定された集落などの住宅地域である。需要者の中心は、地縁関係 があり、且つ建築許可を受け得る者、近隣居住者などに限定されることから、転入者は極めて少ない。小学校や幼稚園 などが移転してきたことによって利便性は向上しているが、土地取引自体が少ない地域であり、その価格帯を見出すこ とは極めて難しい。６００㎡程度の土地で凡そ４００～５００万円程度が中心となっているものと概測された。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市街化調整区域に指定された集落地域に存する信頼性の高い４つの取引事例を採用して試算した価格であ る。いずれも地価水準、地域要因の類似した地域に存する取引事例であり、これらより求めた比準価格には説得力が認 められる。一方、収益価格は、近隣地域が農家住宅などを主とした集落地域にあって収益物件などは皆無であるため適 切な収益価格を算定することは困難であった。比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茨城 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [139.5] [100.0] 100 6,240  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向が続いている。住宅地需要は 桜の郷地区中心に散見され、既成市街地では 需要は限定的、地価は継続的に下落している 。 調整区域内の農家集落地域であり、供給が少 なく需要は限定的である。発展的な要因も特 に認められず、地価は引き続き下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％