別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 つくばみらい 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくばみらい 5-2 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　河村　直行   TEL.

鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 18,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくばみらい市古川字前田耕地３１９番１外 ②地積 　(㎡) 1,230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 店舗 ＬＳ1 各種店舗の外、農家 住宅も見られる路線 商業地域 北西18m県道、北東側道 水道、下水 みらい平 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   500 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ県道 交通 施設 みらい平駅　南西方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は県道沿いに低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、収益性の低下等により、需要は減退してい る。今後は地価の下落率は縮小しつつも、概ね下落傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は茨城県・県南及び県西地区に存する市街化調整区域内の路線商業地域一円。需要者は地元事業経営者の ほか、広域的に沿道型施設を展開する事業法人等が想定される。みらい平駅周辺の商業地や絹の台地区の商業地と比較 して、郊外部の旧来からの商業地は集客力に乏しく、新規出店意欲が減退している。商業地のため画地規模・単価も区 々であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難であり、今後も同様の状況が続くものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は県道沿いの路線商業地であるが、賃貸市場が未成熟な地域であるため賃貸物件の想定は非現実的と判断し 、収益還元法の適用は断念した。比準価格は代替・競争関係を有する複数の同種取引事例から商業地としての各要因に 着目し適切に試算が行われており、その信頼性の程度が高いと判断される。よって、代表標準地との検討を踏まえ、商 業地としての市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲敷 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,400 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 89.4] [102.0] 100 18,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] つくばみらい市の人口は増加傾向。みらい平 駅周辺の出店意欲が依然として高い。郊外部 の旧来からの商業地は弱含み傾向にある。 自動車交通量は比較的多い幹線道路沿いの商 業地域であるが、商業繁華性は低く、需要も 限定的で、地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　 -16.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +9.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％