別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 つくばみらい -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくばみらい -10 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 80,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくばみらい市絹の台６丁目３番１０ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 小絹 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 小絹駅南西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした閑静な住宅地域として熟成している。当分の間、地域特性を変化させるような要因の変動は考え にくく、安定している。守谷市の代替地としての性格を有しており、堅調に推移するものと思量する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、つくばみらい市を中心とし、守谷市等の住宅地域一帯と判断した。自用地取得が大半を占める地域で、 需要者は周辺地域のアパート等からの住み替えを検討している若年層が多い。物件が枯渇し、高騰を続ける守谷市中心 部の代替地たる性格も有し、需要は非常に底堅く推移している。需要の中心となる価格帯であるが、２００㎡程度で土 地が１７５０万円程度、土地建物で３２００万円前半程度であり、やや上昇傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では、自用地を求める取引がその大半を占め、収益物件の取引はほぼみられない。よって投資判断にあたって は、快適性や利便性、安全性等が重視される。一方収益価格であるが、対象不動産の存する地域は共同住宅がみられな いことや自己用住宅が主流であるため、収益還元法の適用は断念した。よって客観的で実証的な価格である比準価格を 標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくばみらい -4            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,400 円／㎡ [112.0] 100 100 [101.0] 100 [ 98.9] [105.0] 100 80,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和４年１０月１日現在、人口は５年間で０ ．５％増加しており、高齢化率は２７．４％ であった。県の高齢化率３０．６％と比べ低 い水準である。 地域要因に大きな変動はない。住環境は良好 な状況を維持し、守谷市の代替地としての性 格を有し、若年層を中心にやや高い訴求力を 維持している。 個別的要因に特段変動はない。接面方位が南 側であるため、北側で街路に接する画地と比 較して競争力は優る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％