別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 つくばみらい -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくばみらい -9 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　河村　直行   TEL.

鑑定評価額 6,270,000 円  １㎡当たりの価格 37,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくばみらい市西ノ台字西ノ台８番１２ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東5.5m市道 水道、ガス、下水 小絹 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北，５． ５ｍ市道 交通 施設 小絹駅　北方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中規模戸建住宅を中心とする区画整然とした分譲住宅地域である。居住者の高齢化が進行しているこ と、需要が新興の住宅地域に集中しつつあること等から競争力は低下傾向にあり地価は依然弱含み傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ねつくばみらい市及び周辺市に所在する中規模の住宅地域一円と判定した。需要者は地元出身者を中 心に３０～４０歳代の住宅一次取得者層が中心で隣接の守谷市内の価格水準低位の住宅地域や、みらい平地区との間で 地域間競争が続いている。近隣地域は最寄駅からの接近性がやや劣り、居住者の高齢化が進んでいることから、競争力 は年々低下傾向にあり地価は弱含みで推移、土地は６００万円程度、新築戸建物件は２５００万円程度が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は中規模の戸建住宅を中心とする分譲住宅地域で取引の中心は自己使用目的であり、アパート等の賃貸市場 が未成熟であり、収益性に馴染まないため収益還元法は適用しなかった。近隣地域は区画整然とした住宅地域であり取 引に当たっては居住の快適性と利便性等が重視されることから、代表標準地との均衡を踏まえ、同種の規範性を有する 取引事例から求めた市場性を反映し、実証的で説得力を有する比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくばみらい -2            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,400 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [104.0] 100 [ 61.0] [102.0] 100 36,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は増加傾向が続いているが、同時に高齢 化も進行している。宅地需要も新興の住宅地 域に偏向しており地価動向は二極化傾向が顕 著になっている。 熟成が進んだ分譲住宅団地であるが、みらい 平地区の新興住宅地域に比し相対的な競争力 は劣り、居住者の高齢化等も進行しており、 その需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％