別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 つくばみらい -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくばみらい -8 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　恒   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくばみらい市新戸字下２８５番 ②地積 　(㎡) 1,500   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農地の中に中規模農 家住宅が建ち並ぶ住 宅地域 南西6m市道 水道、下水 守谷 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  54.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 守谷駅北東方 5.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市場の限定された農家集落地域で、農地等の宅地転用圧力も弱く、今後も現状通り推移していくものと予測され る。外部需要がほとんど期待できず、地価は下落が続くものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内を中心に、周辺市の圏域に存する農家集落地域一帯である。需要者は同一集落内の居住者若しくは地 元出身者が大部分である。外部需要がほとんど期待しえないため、地価は低迷が続く。属人的・地縁的な事情での取引 が大半で、価格もそれにより大きく左右されるため、中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街化調整区域内の農家集落地域に存し、賃貸用建物は存せず、今後の建築も見込まれないことから収益 還元法の適用は見送った。また、需要が限定的で取引が殆ど無いため、隣接する守谷市にかかる事例をも採用しての取 引事例比較法となったが、作業は妥当に進められており一定の規範性を有する。よって、代表標準地からの検討を踏ま え、比準価格を中心として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,100 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [137.1] [100.0] 100 10,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化進展が進む中、つくばみら い市においても市街化調整区域内の集落地域 については外部需要が考えづらく、地価下落 が継続。 つくばみらい市役所伊奈庁舎に近い農家集落 地域。外部需要が期待しえず地価下落が続く 。 個別的要因の変動は存しない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％