別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 つくばみらい -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくばみらい -6 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　清人   TEL.

鑑定評価額 2,740,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくばみらい市伊奈東字伊奈東３３番５８ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (40,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 西4.8m私道 水道、ガス、下水 みらい平 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　４ ．８ｍ私道 交通 施設 みらい平駅東方 2.5km 法令 規制 ２低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅を中心とした品等が劣る住宅地域で、今後も現状維持で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、つくばみらい市を中心に周辺市を含む住宅地と判定した。需要者は市内居住者の３０～４０歳代の一次 取得者が中心であるが、在宅ワークの影響から圏外からの需要も増えつつある。新興住宅地や隣接の守谷市等の住宅地 へ需要は流出しており、旧来からの住宅地の地価は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地総額で２ ５０～３００万円前後、新築戸建で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は品等が劣る旧来からの住宅地域で、自己利用目的での取引が支配的となっている。収益還元法に関しては、 画地規模が小さく経済合理性の観点から賃貸用建物の想定は非現実的であるため適用は断念した。比準価格は代替競争 関係を有する取引事例から、適切に各要因比較等を行い試算がなされており、信頼性の程度は高い。以上、代表標準地 との検討を踏まえ、市場参加者の意思決定基準である比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくばみらい -2            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,400 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [104.0] 100 [ 98.0] [102.0] 100 22,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] つくばみらい市の人口は増加傾向。みらい平 駅を中心とした区画整理地の需要は堅調に推 移。旧来からの住宅地との選別化が顕著。 品等が劣る住宅地の相対的な競争力は低下し ており、地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％