別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 つくばみらい -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくばみらい -4 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 76,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくばみらい市紫峰ヶ丘２丁目１４番６ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 区画整然とした戸建 住宅が建ち並ぶ住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 みらい平 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   180 ｍ、南   150 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.6 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       224 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 みらい平駅北方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域であり、良好な住環境を維持している。商業施設の新規開設も見込め、順調に熟成が進 んでいる。都心方面の若年層に対し高い訴求力を維持し、極めて堅調に推移している。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、つくばみらい市を中心とし、守谷市等県南部の圏域に位置する品等上位の住宅地域と判断した。圏域で は宅地供給が続き、多くの地域と競争関係にある。需要者は都心方面へ通勤する若年層が中心であり、千葉方面の物件 枯渇も相まって、非常に底堅く推移している。中心となる価格帯であるが、テレワーク等の普及により需要が拡大し土 地が６０坪程度で１７５０万円程度、新築戸建が３５００万円台半ばと思われ、大幅な上昇傾向が続いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は、利便性や居住の快適性に優る品等上位の低層住宅地域に存し、自用地取得の取引が大半を占める。また 対象不動産の画地規模から、経済合理性に見合った賃貸経営を行うには困難であると判断し、収益還元法の適用は断念 した。よって価格判定にあたっては、一般的な市場参加者の視点を重視し、快適性や利便性を反映し、客観的であって 実証的な価格である比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　つくばみらい -9            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     72,600 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和４年１０月１日現在、人口は５年間で０ ．５％増加しており、高齢化率は２７．４％ であった。県の高齢化率３０．６％と比べ低 い水準である。 地域として順調な熟成が続いている。若年層 定住促進に資する施策も充実していることな どを好感材料に、市場は極めて堅調に推移し ている。 接面方位が北東側であるため、北側で街路に 接する画地と比較して若干優位な競争力を有 する。また個別的要因に特段変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.0 ％ +5.5 ％