別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 つくばみらい -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくばみらい -3 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　植木　和貴   TEL.

鑑定評価額 7,290,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくばみらい市小絹字溜下１８５番３６ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模の戸建住宅が 建ち並ぶ新興住宅地 域 北東6m市道 水道、下水 小絹 710m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南   110 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.4 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       221 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 小絹駅北方 710m 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅地としての性格を当面維持すると予測する。市内の住宅地需要はみらい平地区中心になっている が価格帯が異なり、一方で在宅ワークによる需要増等が期待されるため地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、つくばみらい市及び周辺自治体の中規模住宅地域である。需要者は圏内の３０～４０代の一次取得者が 中心であるが、都心部のマンション価格高騰や在宅ワークによる需要増等の影響から圏外からの需要も増えてきている 。需要の中心となる価格帯は、土地は６５～７０坪程度で７００～７５０万円程度、新築戸建は敷地６０坪以上で２５ ００万円を超える水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。標準地は戸建住宅地域であること及び賃貸経営に適するほど画地規模 が大きくないため、収益還元法の適用は断念した。比準価格のみの試算であるが、居住環境が重視される住宅地域であ ることから、比準価格には十分な信頼性が認められると判断した。よって比準価格を採用し、後記代表標準地より検討 した価格との均衡に留意して対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくばみらい -2            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,400 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [104.0] 100 [ 67.4] [101.0] 100 33,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①つくばみらい市の人口は増加傾向。高齢化 率は県平均より低く概ね横這い。②都市計画 道路等は事業進行中。③市内の取引はみらい 平地区が主体。 区画整然とした戸建住宅地であり、街路条件 、接近条件等に格別の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 -14.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％