別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 つくばみらい -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくばみらい -2 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　恒   TEL.

鑑定評価額 5,340,000 円  １㎡当たりの価格 22,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくばみらい市谷井田字北耕地１４０３番９ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 南西4m市道 水道、下水 守谷 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  17.2 ｍ、規模　　       233 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位：北４ｍ市 道 交通 施設 守谷駅東方 6.0km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地であり、旧来は伊奈地区の中心市街地。しかし、ＴＸ開通後はみらい平駅周辺や駅に近い地区に 中心が移行し、市場は今後も弱含みが続くものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつくばみらい市及び周辺市町村の価格水準が低位の中規模住宅地の圏域と判定。需要者は上記同一需給圏 内の３０～４０代の一次取得者が中心となる。ＴＸ開通後、土地需要はＴＸ周辺地域等に奪われ、市場性は低迷してい る。市場における需要の中心は、土地は５０～７０坪程度で４００～６００万円前後、新築戸建物件については１５０ ０～２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅も見られる地域だが、駅距離等の関係で賃貸市場が低迷、空き部屋が多い地域であり、今後の賃貸物件建築は 考えづらい。よって、収益価格の試算は見送った。谷井田地区内で入手しえた事例は少ないが、伊奈東地区等価格牽連 性の高い事例より求めた比準価格は、規範性、信頼性を有している。よって、比準価格を中心として、他の標準地との バランスをも考慮することにより、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] つくばみらい市においてはＴＸ沿線地域とそ れ以外の地域の二極化が進んでおり、後者の 地域では人口減少、高齢化が進み需要不足か ら市場は低迷。 谷井田地区は、ＴＸ開通前は旧伊奈町の中心 地域だったが、現在はみらい平駅周辺等に中 心が移行し、需要は低迷しており地価は下落 傾向が続く。 個別的要因の変動は存しない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％