別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 つくばみらい -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくばみらい -1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　増田　潤志   TEL.

鑑定評価額 3,510,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.6 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくばみらい市豊体字横町１１７１番１１ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 区域指定 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ県道背後の住 宅地域 北西4.5m市道 水道 守谷 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.2 ｍ、奥行　約　　  18.2 ｍ、規模　　       213 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 守谷駅北東方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 区域指定 ⑤地域要因の将 　来予測 民間業者による小規模開発地が散在する地域であり、調整区域内としては利便性に優れ、今後も当分の間は現状 のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏をつくばみらい市及び周辺市町に位置する住宅地域と把握。需要者の中心は市内に居住する３０～４０代前 半の一次取得者等が大半だが、駅徒歩圏の好立地物件は周辺市町や県外からの都心通勤者の需要も見込める。調整区域 内としては利便性に優る。コロナ禍の地価水準への影響は限定的であるも、特段需要の強い地域とはいえず、相変わら ず地価は弱含み。中心となる価格帯は、土地総額で３～４百万円程度、新築戸建で２千万円程度と把握。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内にあって、民間業者による小規模開発地が散在する地域であり、賃貸市場未成熟につき、 収益還元法は非適用とした。一方、取引の中心はみらい平駅周辺の新興の分譲地や区画整理地で、その他の地域の取引 は少なく、全般的に採用事例の規範性が高いとは言いがたい状況にある。よって、比準価格を採用するも、代表標準地 との検討をも十分に踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阿見 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 92.5] [101.0] 100 16,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] みらい平駅周辺の開発が進み人口は依然とし て増加傾向。高齢化率は微増若しくは横ばい 傾向。みらい平駅周辺と他の既成住宅地域等 との二極化進行。 民間業者による小規模開発地が散在する地域 であり、調整区域内としては利便性に優れる 。地域要因に特段の変動はない。 画地の規模、街路条件等は標準的であり、北 西街路であることにより日照がやや優る。個 別的要因の変動は特に見受けられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％