別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 神栖 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神栖 9-2 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　外山　茂樹   TEL.

鑑定評価額 40,200,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神栖市奥野谷字根岸８０８９番 ②地積 　(㎡) 2,718   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 工場兼事務所 工場、倉庫等が建ち 並ぶ国道背後の工業 地域 東8.5m市道、南側道 水道 下総橘 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ８．５ｍ市道、中間 画地 交通 施設 ＪＲ成田線「下総橘」 駅北西方 9.0km 法令 規制 準工 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 臨海工業地域に近く、国道へのアクセスも良好な工業地域で、地域要因の特段の変動は見られず、現在の環境を 維持していくものと予測する。工場地の需給関係の改善もあり、地価はほぼ横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神栖市・鹿嶋市を中心として、茨城県南部・中部の工業地域までの広範囲に及ぶ。需要者は自己利用を目 的とした各種製造業及び流通業務等を営む法人が中心となる。鹿行地域においては圏央道の県内区間全線開通の波及効 果は殆ど認められないものの、幹線道路及び高速道路網へのアクセスは比較的良好で、底値感もあり需給関係は比較的 安定している。取引は画地規模が様々であり、総額での中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用目的での取引が殆どであり、市内及び県内の臨海工業地域において比較的規範性の高い取引事例を収集し得た 。一方、標準地の周辺では賃貸向きの物流施設等も見られるものの、賃貸用の工場や物流施設を建設することを目的と して土地取引が行われることは殆ど無い為、賃貸を前提とする収益還元法の適用は見送った。したがって、本件では比 準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,300 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [145.0] [102.0] 100 14,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏央道県内区間の全線開通による交通利便性 の向上、他県に比べて価格水準が低いこと等 から、茨城県の工場立地件数は全国でも上位 となっている。 国道背後に立地し、周辺の工業地域とのアク セスも比較的良好な業務地区で、用途の多様 性等もあり、需給関係は比較的安定している 。 角地の優位性は若干認められるが、規模、形 状等は標準的で、近隣地域における競争力は 普通程度。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％