別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 神栖 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神栖 9-1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　和野　雅   TEL.

鑑定評価額 2,560,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神栖市奥野谷字浜野６２２３番６５外 ②地積 　(㎡) 150,641   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1.5:1 事務所 ＲＣ2 大規模工場等が建ち 並ぶ臨海工業地域 南東12m市道 水道、下水 下総橘 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東 1,300 ｍ、西   500 ｍ、南 1,000 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 470.0 ｍ、奥行　約　　 320.0 ｍ、規模　　   150,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 下総橘駅北方 13.0km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した工業地域であり現状のまま推移するものと予測する。新型コロナによる景気の不透明感等もあるが、現 状では地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神栖市、鹿嶋市を中心に茨城県南部・中部の工業地域に及び広域的な圏域となる。需要者の中心は大中規 模の企業等となり、全国規模に及ぶ。新型コロナによる景気の不透明感等もあり、今後の地価への波及に留意が必要と なる。市場の中心価格帯は規模により大きく異なり、総額での把握は困難であるが、単価は概ね坪当たり５～６万円程 度が中心になるものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場が多い工業地であり、賃貸市場が未成熟なため収益還元法の適用は見送った。取引事例比較法は事例の収集 範囲を広げて行っているが、いずれも規範性のある事例を採用しており、取引の実態を適切に反映した価格である。よ って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,300 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [124.7] [100.0] 100 16,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の需要の中心は圏央道沿線の工業地であ り、臨海型工業地域への波及はない。新型コ ロナによる景気の不透明感がある。 熟成した工業地域であり、地域要因に変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％