鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神栖 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	神栖（Ｒ５公示）Ｙ -8	神栖市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西40m国道、中間画地		準工 (60,200)
b	神栖（Ｒ５公示）Ｙ -18	神栖市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東40m国道、東7m、角地		｢調区｣ (70,200)
c	神栖（Ｒ５公示）Ｙ -33	神栖市		更地	（　）	ほぼ台形	東24m県道、北東8m、角地		｢調区｣区域指定 (70,200)
d	鹿嶋（４調査） -28	鹿嶋市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東37.4m国道、西2.7m、二方路		２住居 (60,200)
e	鹿嶋（４調査） -126	鹿嶋市		更地	（　）	不整形	南西8m市道、北東3m、二方路		商業鹿島神宮周辺地区 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,841	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	22,336	100 [ 74.0]	30,184	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	30,800
b	(　 ) 15,385	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 88.0]	100 [ 97.9]	17,715	100 [ 61.2]	28,946		29,500
c	(　 ) 18,198	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	18,328	100 [ 60.6]	30,244		30,800
d	(　 ) 47,872	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 111.1]	44,037	100 [ 146.2]	30,121		30,700
e	(　 ) 24,000	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	26,297	100 [ 88.2]	29,815		30,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -32.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -32.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +32.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +18.0	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,500 円／㎡]

神栖 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			規範性のある造成事例の収集が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,646,588	3,129,480	12,517,108	9,631,100	2,886,008	（　0.9742） 2,811,549	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	55,128,412 円　　　　（　 23,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神栖 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	800.00	Ｓ1	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	2,400 ㎡	30.0 m x 80.0 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗の一棟貸しを想定。敷地内に駐車場確保。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	800.00	100.0	800.00	1,770	1,416,000	5.0	7,080,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		800.00	100.0	800.00		1,416,000		7,080,000
								0

⑨年額支払賃料	1,416,000 円　×　12ヶ月　＝　 16,992,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれている。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,992,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,410,336 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,581,664 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,080,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 64,924 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,646,588 円　　　　（　 6,519 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	（５公）神栖賃貸　　　　-43	1,999 ( 1,914)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,773	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,777 円/㎡　月額支払賃料（　 1,770 円/㎡）　基準階 1 F B
b	（５公）神栖賃貸　　　　-48	1,120 ( 1,119)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 68.0]	100 [100.0]	1,830
c	鹿嶋（賃貸）商　　　　-18	1,417 ( 1,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [104.0]	100 [ 85.0]	1,724

神栖 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	548,000 円	137,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	679,680 円	16,992,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 477,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,150,800 円	137,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,129,480 円　（　　　　　　 1,304 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	137,000,000 円	設計監理料率　 168,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,631,100 円（　　　　　 4,013 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,646,588 円
②総費用	3,129,480 円
③純収益　①－②	12,517,108 円
④建物等に帰属する純収益	9,631,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,886,008 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,811,549 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,171 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,128,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
神栖 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神栖 5-2

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　太田　聖史

TEL.

鑑定評価額

69,800,000 円

１㎡当たりの価格

29,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神栖市堀割１丁目６００番２０｢堀割１－２－３１｣				②地積　(㎡)	2,400 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1:2.5	店舗Ｓ1	店舗、事務所が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域	東40m国道、背面道	水道、下水	鹿島神宮 6.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 50 ｍ、南 500 ｍ、北 500 ｍ

②標準的使用

郊外路線型低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 80.0 ｍ、規模　　 2,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ国道

交通

施設

鹿島神宮駅　南方

6.1km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

東日本大震災時、液状化による被害が大きかった地域。復興を遂げ、広幅員国道沿いに各種店舗等が集積し、大
野原地区と共に鹿行地区を代表する路線商業地域となっている。

(3)最有効使用の判定

郊外路線型低層店舗地（１～２階建程度）

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鹿行地区を中心に広域的に形成される幹線道路沿いの路線商業地域一帯。需要者は圏内外の広域展開する
事業者等が中心。鹿嶋市との行政境付近の国道１２４号沿いの路線商業地域は道路交通の優位性、路線商業地としての
熟成度の進行等を背景に、地価は上昇局面で推移している。事業用借地権の定着等により、路線商業地の取引が少なく
、需要の中心となる標準的な価格帯の把握は困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は国道１２４号沿いの路線商業地域。震災被害は甚大であったが、現在は復興を遂げ、背後住宅地の充実によ
り、熟成の進行度は加速している。一方、通過交通量が多く、商業収益の確保は困難な状態が続いており、需要者の意
思決定過程において収益価格の占める割合は相対的に小さいと考えられる。本件では市場性を反映する比準価格を重視
し、収益価格を参酌して、代表標準地とのバランスを考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鹿嶋 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 25,600 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[ 90.0]

[102.0]
100

28,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

総人口、生産年齢人口ともに横這い乃至微減
で推移、老年人口は増加傾向。旺盛な土地需
要の外延的な広がりが見られる。現時点で廃
炉の影響はない。

震災被害は甚大であったが、復興を遂げ、国
道沿いに各種店舗等が集積、路線商業地域と
して熟成度を増しており、地価は上昇局面で
推移している。

二方路地であり、土地利用の増価が認められ
る。その他、個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -10.0
交通・接近　　　 +18.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

神栖 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	神栖（Ｒ５公示） -44	神栖市		更地	（　）	ほぼ長方形	東40m国道、西4m、二方路		準住居 (60,200)
b	神栖（Ｒ５公示）Ｙ -8	神栖市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西40m国道、中間画地		準工 (60,200)
c	鹿嶋（４調査） -126	鹿嶋市		更地	（　）	不整形	南西8m市道、北東3m、二方路		商業鹿島神宮周辺地区 (80,400)
d	潮来（Ｒ５公示） -18	潮来市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東12m国道、中間画地		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,249	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	29,603	100 [ 95.0]	31,161	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	31,800
b	(　 ) 16,841	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	22,336	100 [ 77.0]	29,008		29,600
c	(　 ) 24,000	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	26,297	100 [ 89.3]	29,448		30,000
d	(　 ) 20,330	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	21,962	100 [ 75.5]	29,089		29,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +18.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,600 円／㎡]

神栖 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため、不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,839,848	2,394,840	9,445,008	6,882,370	2,562,638	（　0.9590） 2,457,570	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	48,187,647 円　　　　（　 20,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神栖 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	600.00	Ｓ1	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	2,400 ㎡	30.0 m x 80.0 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

郊外型平家建店舗の一棟貸しを想定。敷地内にアスファルト舗装済駐車場を確保。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	600.00	100.0	600.00	1,780	1,068,000	5.0	5,340,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		1,068,000		5,340,000
								0

⑨年額支払賃料	1,068,000 円　×　12ヶ月　＝　 12,816,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金による担保のため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,816,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,025,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,790,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,340,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,128 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,839,848 円　　　　（　 4,933 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	（５公）神栖賃貸　　　　-44	2,426 ( 2,325)	100 [130.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,983	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,787 円/㎡　月額支払賃料（　 1,780 円/㎡）　基準階 1 F B
b	（５公）神栖賃貸　　　　-46	991 ( 990)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,627
c	（５公）神栖賃貸　　　　-43	1,999 ( 1,914)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,893

神栖 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	391,600 円	97,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	512,640 円	12,816,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 472,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 822,300 円	97,900,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	97,900 円	97,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,900 円	97,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,394,840 円　（　　　　　　 998 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9590

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,900,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,882,370 円（　　　　　 2,868 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,839,848 円
②総費用	2,394,840 円
③純収益　①－②	9,445,008 円
④建物等に帰属する純収益	6,882,370 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,562,638 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,457,570 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,024 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,187,647 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,100 円／㎡）