鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神栖 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	神栖（Ｒ５公示）Ｙ -22	神栖市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東40m国道、北西8m、角地		近商 (90,200)
b	神栖（Ｒ５公示） -44	神栖市		更地	（　）	ほぼ長方形	東40m国道、西4m、二方路		準住居 (60,200)
c	鹿嶋（４調査） -28	鹿嶋市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東37.4m国道、西2.7m、二方路		２住居 (60,200)
d	鹿嶋（４調査） -200	鹿嶋市		更地	（　）	ほぼ台形	北12m国道、南6m、二方路		商業 (80,400)
e	鹿嶋（４調査） -111	鹿嶋市		建付地	（　）	長方形	北西10.2m国道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,655	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	45,930	100 [ 95.0]	48,347	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	49,800
b	(　 ) 30,249	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	29,603	100 [ 60.0]	49,338		50,800
c	(　 ) 47,872	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 111.1]	44,037	100 [ 94.1]	46,798		48,200
d	(　 ) 36,193	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	37,437	100 [ 76.0]	49,259		50,700
e	(　 ) 24,197	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	24,197	100 [ 56.3]	42,979		44,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +18.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +16.0	環境　　　　 -45.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,500 円／㎡]

神栖 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,303,330	4,922,529	20,380,801	18,559,200	1,821,601	（　0.9490） 1,728,699	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	33,896,059 円　　　　（　 34,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神栖 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	340.00	ＲＣ4	1,360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	990 ㎡	23.3 m x 42.5 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２～４Ｆ事務所

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	340.00	80.0	272.00	2,270	617,440	3.0	1,852,320
							1.0	617,440
2～ 2	事務所	340.00	85.0	289.00	1,929	557,481	3.0	1,672,443
							1.0	557,481
3～ 4	事務所	340.00	85.0	289.00	1,814	524,246	3.0	1,572,738
							1.0	524,246
～

～

計		1,360.00	83.8	1,139.00		2,223,413		6,670,239
								2,223,413

⑨年額支払賃料	2,223,413 円　×　12ヶ月　＝　 26,680,956 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,139.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,680,956 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,134,476 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,546,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,670,239 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,366 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,223,413 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 695,484 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,303,330 円　　　　（　 25,559 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	（５公）神栖賃貸　　　　-43	1,999 ( 1,914)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,041	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,340 円/㎡　月額支払賃料（　 2,270 円/㎡）　基準階 1 F B
b	（５公）神栖賃貸　　　　-45	3,071 ( 2,940)	100 [130.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,763
c	（５公）神栖賃貸　　　　-49	3,816 ( 3,800)	100 [130.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [140.0]	100 [ 80.0]	2,759

神栖 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,056,000 円	264,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	800,429 円	26,680,956　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 320,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,217,600 円	264,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	264,000 円	264,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	264,000 円	264,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,922,529 円　（　　　　　　 4,972 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	264,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 1,360.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,559,200 円（　　　　　 18,747 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,303,330 円
②総費用	4,922,529 円
③純収益　①－②	20,380,801 円
④建物等に帰属する純収益	18,559,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,821,601 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,728,699 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,746 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,896,059 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
神栖 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神栖 5-1

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　外山　茂樹

TEL.

鑑定評価額

46,600,000 円

１㎡当たりの価格

47,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神栖市大野原３丁目４０８番１８外｢大野原３－１０－１｣				②地積　(㎡)	990 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:2	事務所ＲＣ4	店舗、営業所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	北東40m国道、南東側道	水道、下水	小見川 7.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 220 ｍ、西 330 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

４０ｍ国道、中間画
地

交通

施設

ＪＲ成田線「小見川」
駅北東方
7.9km

法令

規制

商業
(100,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

路線商業地域として熟成しており、各種店舗の新規出店、背後住宅地の人口増加等も見られ、地価は強含みで推
移している。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所地（３～５階建程度）

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鹿行地区の幹線道路沿いの商業地域を中心として県南及び県央地区の商業地域を含む範囲である。需要者
は県内事業者を中心に全国展開する法人等を含む。近隣地域は国道沿いに鹿行地区随一の商業施設の集積が見られ、比
較的高い繁華性及び集客力を有する。新規の出店等は事業用定期借地権活用が大半であり、また、立地、規模、業種な
どにより取引の価格帯にバラツキが大きい為、中心となる価格帯は明確には見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

小売店舗、沿道サービス施設等が大半を占める路線商業地域である。取引は自己業務用の取引が大部分で、賃貸を目的
とした取引は殆ど見られない。標準地の周辺には貸店舗等も見られるが、当該地域においては、元本に見合うだけの賃
料を取ることは難しく、投資合理性は未成熟であり、収益価格はやや低位に求められている。従って、本件では比準価
格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鹿嶋 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 25,600 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[ 56.3]

[103.0]
100

46,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響により飲食店の収益が大きく
落ち込んでいる。路線商業地域においては、
影響はそれほど大きくない。

近隣地域は車両通行量が多く、店舗等の集積
度も高い。近年、各種施設の充実も進み、地
価は上昇基調で推移している。

特になし。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -10.0
交通・接近　　　 +18.0
環境　　　　　　 -47.0
行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

神栖 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	神栖（Ｒ５公示） -44	神栖市		更地	（　）	ほぼ長方形	東40m国道、西4m、二方路		準住居 (60,200)
b	神栖（Ｒ５公示）Ｙ -22	神栖市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東40m国道、北西8m、角地		近商 (90,200)
c	鹿嶋Ｒ５公示 -45	鹿嶋市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6.4m市道、中間画地		商業 (80,384)
d	鹿嶋Ｒ５公示 -39	鹿嶋市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西22m県道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,249	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	29,603	100 [ 64.4]	45,967	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	47,300
b	(　 ) 46,655	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	45,930	100 [ 92.0]	49,924		51,400
c	(　 ) 30,200	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	30,140	100 [ 62.9]	47,917		49,400
d	(　 ) 57,459	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,574	100 [ 118.9]	48,422		49,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 +17.0	環境　　　　 -34.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +16.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,500 円／㎡]

神栖 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の為、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,357,875	4,788,272	20,569,603	18,629,500	1,940,103	（　0.9490） 1,841,158	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	36,101,137 円　　　　（　 36,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神栖 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	340.00	Ｓ4	1,360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	990 ㎡	23.3 m x 42.0 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地上４階建（１階店舗ネ、２～４階事務所）

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	340.00	80.0	272.00	2,436	662,592	6.0	3,975,552
							0.0	0
2～ 2	事務所	340.00	85.0	289.00	2,075	599,675	6.0	3,598,050
							0.0	0
3～ 4	事務所	340.00	85.0	289.00	1,950	563,550	6.0	3,381,300
							0.0	0
～

～

計		1,360.00	83.8	1,139.00		2,389,367		14,336,202
								0

⑨年額支払賃料	2,389,367 円　×　12ヶ月　＝　 28,672,404 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,139.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,672,404 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,440,688 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,231,716 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,336,202 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 126,159 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,357,875 円　　　　（　 25,614 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	（５公）神栖賃貸　　　　-51	2,091 ( 2,001)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	2,423	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,448 円/㎡　月額支払賃料（　 2,436 円/㎡）　基準階 1 F B
b	（５公）神栖賃貸　　　　-44	2,426 ( 2,325)	100 [130.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,508
c	（５公）神栖賃貸　　　　-43	1,999 ( 1,914)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,414

神栖 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	795,000 円	265,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	860,172 円	28,672,404　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 377,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,226,000 円	265,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	265,000 円	265,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	265,000 円	265,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,788,272 円　（　　　　　　 4,837 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	265,000,000 円	設計監理料率　 189,000 円／㎡　×　 1,360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,629,500 円（　　　　　 18,818 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,357,875 円
②総費用	4,788,272 円
③純収益　①－②	20,569,603 円
④建物等に帰属する純収益	18,629,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,940,103 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,841,158 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,860 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,101,137 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,500 円／㎡）