別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 神栖 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神栖 -11 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　永井　匡   TEL.

鑑定評価額 6,710,000 円  １㎡当たりの価格 6,510 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神栖市波崎字後口１８１７番外 ②地積 　(㎡) 1,030   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が散在する住宅地 域 東4.5m市道 水道 銚子 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   450 ｍ、西   300 ｍ、南   400 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 銚子駅北西方 6.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家集落地域として、今後も現状程度の住環境を維持するものと予測する。地縁関係者の需要が中心であり、人 口減少等により需要自体が弱まっているため、地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,510 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神栖市を中心とする農家集落地域である。需要者は地縁関係者が中心であり、外部からの転入は少ない。 また、新規の供給も少ない。地価は十分に下がってきているが、生活利便性がやや劣るため、需要の回復には至ってい ない。取引が少ないため需要の中心となる総額の価格帯の把握は困難であるが、市内の農家集落地域の取引では㎡単価 が４，０００円～１万円程度の取引が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、地域特性の類似する複数の事例から求められた。他方、収益価格については、近隣地域にはアパート等の 収益物件はなく、賃貸市場は未成熟であるため、試算を行わなかった。主たる市場参加者は市場性を重視して行動し、 自用目的で取引を行う。したがって、資料に信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿嶋 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,090 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [121.9] [100.0] 100 6,480  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,550 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は横ばい、高齢化率は上昇しているが県 平均よりも低い。地域拠点の住宅需要は、住 環境に比した割安感から、堅調を維持してい る。 波崎地区の農家集落地域である。自然豊かな 住環境に変動はない。人口及び世帯数は減少 傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％