鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神栖 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	神栖（Ｒ５公示） -111	神栖市		更地	（　）	ほぼ整形	南西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	神栖（Ｒ５公示） -39	神栖市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西6m私道、中間画地		１中専 (60,200)
c	神栖（Ｒ５公示） -46	神栖市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	神栖（Ｒ５公示） -49	神栖市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		｢調区｣区域指定 (60,200)
e	神栖（Ｒ５公示） -123	神栖市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、北西4m、角地		｢調区｣区域指定 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,151	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	14,568	100 [ 103.0]	14,144	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	14,700
b	(　 ) 14,813	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	15,826	100 [ 111.6]	14,181		14,700
c	(　 ) 18,055	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	17,876	100 [ 127.5]	14,020		14,600
d	(　 ) 10,989	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 81.8]	13,541	100 [ 95.3]	14,209		14,800
e	(　 ) 13,360	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 96.4]	13,970	100 [ 100.2]	13,942		14,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -18.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 14,700 円／㎡]

神栖 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,183,972	577,910	2,606,062	2,489,300	116,762	（　0.9730） 113,609	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,272,180 円　　　　（　 7,240 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神栖 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	314 ㎡	19.0 m x 19.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身またはファミリータイプを想定、平均専有面積１２～１５坪程度

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	120.00	100.0	120.00	1,152	138,240	1.0	138,240
							1.0	138,240
～

～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		276,480		276,480
								276,480

⑨年額支払賃料	276,480 円　×　12ヶ月　＝　 3,317,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,317,760 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 265,421 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,052,339 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	276,480 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,544 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 276,480 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 129,089 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,183,972 円　　　　（　 10,140 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	（５公）神栖賃貸　　　　-25	1,101 ( 1,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,208	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,202 円/㎡　月額支払賃料（　 1,152 円/㎡）　基準階 1 F B
b	（５公）神栖賃貸　　　　-27	1,334 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	1,173
c	（５公）神栖賃貸　　　　-26	1,261 ( 1,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,225

神栖 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	109,500 円	36,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	132,710 円	3,317,760　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 255,500 円	36,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	36,500 円	36,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,500 円	36,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 577,910 円　（　　　　　　 1,840 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,500,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,489,300 円（　　　　　 7,928 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,183,972 円
②総費用	577,910 円
③純収益　①－②	2,606,062 円
④建物等に帰属する純収益	2,489,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	116,762 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	113,609 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 362 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,272,180 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,240 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
神栖 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神栖 -9

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　太田　聖史

TEL.

鑑定評価額

4,650,000 円

１㎡当たりの価格

14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神栖市波崎字田端７１７２番				②地積　(㎡)	314 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｓ2	一般住宅、農家住宅等の多い既成住宅地域	南西6m市道	水道	銚子 3.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

銚子駅　北西方

3.5km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

集落的色彩が残る住宅地域として熟成しており、当面は現環境を維持するものと予測する。既成住宅地の選好性
は弱まっているが、安値での供給が少ないため、地価は横這い圏内へと移行しつつある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地（２階建程度）

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 14,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,880 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神栖市（特に旧波崎地区）内の住宅地域一帯。地縁的選好性等により圏域・需要者の範囲は狭められる傾
向にあり、需要者は旧波崎地区居住者等が中心であるが、千葉県からの外部需要も散見される。安値での供給が少ない
中、需要は比較的安定していることから、旧波崎地区中心市街地の地価は横這い圏内に移行しつつある。中心価格帯は
、土地が坪５万円程度、新築戸建は概ね２０００万円半ば程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は国道背後の集落的色彩が強い既成住宅地域。収益性からの価格検討のため収益価格を試算しているが、持ち
家志向の強い地域であることから、収益性よりも居住の快適性等を重視する自用目的の取引が中心であり、市場性を反
映する比準価格を中心に価格形成され、収益価格の影響は相対的に低いと考えられる。従って、比準価格を採用し、収
益価格は参考として、代表標準地から検討した価格を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神栖 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 23,500 円／㎡

[102.6]
100

100
[104.0]

100
[162.8]

[104.0]
100

14,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     14,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

総人口、生産年齢人口ともに横這い乃至微減
で推移、老年人口は増加傾向。旺盛な土地需
要の外延的な広がりが見られる。現時点で廃
炉の影響はない。

利根川に近い集落的色彩が強い既成住宅地域
。地元需要が主で、市場は硬直的であるが、
安値での供給はなく、地価は横這い圏内へ移
行しつつある。

道路方位について優れる。その他、個別的要
因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 +72.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

神栖 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	神栖（Ｒ５公示） -111	神栖市		更地	（　）	ほぼ整形	南西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	神栖（Ｒ５公示） -46	神栖市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	神栖（Ｒ５公示）Ｙ -24	神栖市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m未舗装私道、中間画地		準工 (60,200)
d	神栖（Ｒ５公示） -39	神栖市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西6m私道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,151	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	14,568	100 [ 111.1]	13,113	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	13,600
b	(　 ) 18,055	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	17,876	100 [ 117.3]	15,240		15,800
c	(　 ) 15,445	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.0]	16,991	100 [ 119.9]	14,171		14,700
d	(　 ) 14,813	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	15,826	100 [ 99.9]	15,842		16,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 14,800 円／㎡]

神栖 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため、不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,547,359	668,342	2,879,017	2,751,840	127,177	（　0.9730） 123,743	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,474,860 円　　　　（　 7,880 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神栖 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	128.00	ＬＳ2	256.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	314 ㎡	19.0 m x 19.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

メゾネット形式・ファミリータイプ（１階３２㎡・２階３２㎡）４戸、敷地内平面式駐車場４台分

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネット想定のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	128.00	100.0	128.00	1,230	157,440	1.0	157,440
							1.0	157,440
～

～

～

～

計		256.00	100.0	256.00		314,880		314,880
								314,880

⑨年額支払賃料	314,880 円　×　12ヶ月　＝　 3,778,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 256.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金による担保のため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,778,560 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 377,856 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,400,704 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	314,880 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,834 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 314,880 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 143,821 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,547,359 円　　　　（　 11,297 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	（５公）神栖賃貸　　　　-25	1,101 ( 1,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [101.0]	100 [ 99.0]	1,147	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,283 円/㎡　月額支払賃料（　 1,230 円/㎡）　基準階 1 F B
b	（５公）神栖賃貸　　　　-26	1,261 ( 1,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [ 99.0]	1,314
c	（５公）神栖賃貸　　　　-27	1,334 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [101.0]	100 [ 99.0]	1,283

神栖 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	156,800 円	39,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	151,142 円	3,778,560　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 274,400 円	39,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	39,200 円	39,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,200 円	39,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 668,342 円　（　　　　　　 2,128 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 256.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,751,840 円（　　　　　 8,764 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,547,359 円
②総費用	668,342 円
③純収益　①－②	2,879,017 円
④建物等に帰属する純収益	2,751,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	127,177 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	123,743 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 394 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,474,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,880 円／㎡）