別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 神栖 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神栖 -8 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　今泉　千恵   TEL.

鑑定評価額 1,890,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神栖市波崎字豊ケ崎９１７８番３ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 西6m私道 水道 銚子 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ私道 交通 施設 銚子駅　北方 2.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域内には顕著な地域要因の変動はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧波崎地区を中心に神栖市の標準的な住宅地域一円。主たる需要者は、市内に居住・勤務する３０～４ ０歳代のエンドユーザーで、旧波崎町エリアの居住者のほか稀に隣接する銚子市からの流入も見られる。近隣地域は周 辺に宿泊施設や工場等が存し、住環境等の観点で若干見劣りするほか、各敷地の規模も小さめで相対的に市場性は劣り 地価は弱含み傾向が続いている。需要の中心は、更地３００万円まで、新築戸建物件は１，０００万円台後半まで。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では、対象地の規模・立地条件や賃貸市場の成熟度等を考慮し収益還元法は適用せず、上記のとおり比準価格を得 た。比準価格は、市内のうち特に周辺地区に所在する取引事例を中心に収集・分析・採用し、代替競争関係に留意のう え慎重に調整を行っており、適切に試算し得たと思料する。以上より、代表標準地との検討をふまえ、本件比準価格を 妥当と認め本価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神栖 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,500 円／㎡ [102.6] 100 100 [104.0] 100 [157.9] [102.0] 100 15,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は横ばい～微減傾向、土地取引件数 は概ね横ばい傾向。不動産市場は需要旺盛な 中心部で上昇～強含みの横ばい、立地劣る郊 外部は下落継続。 既成住宅地域であり、地価を牽引する著しい 地域要因の変動は見受けられず緩やかな下落 が継続している。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　 +69.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％