別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 神栖 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神栖 -5 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　今泉　千恵   TEL.

鑑定評価額 2,990,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神栖市平泉東１丁目５６番２７ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に空 地も見られる住宅地 域 北東4m私道 水道、下水 小見川 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   190 ｍ、南    15 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 小見川駅　北東方 8.0km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域としてすでに熟成しており、当分の間は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、神栖市内の住宅地域全域と、鹿嶋市・潮来市等隣接市町村の既成住宅地域を含む範囲。当地域は、中心 市街地や生活利便施設へのアクセスも概ね良好で、子育て世代からの需要や、周辺工業団地内に勤務する需要者層の引 き合いが認められる地域である。主たる市場参加者は、市内及び近隣市町村に勤務・居住する３０～４０代の一次取得 者層が大半で、取引の中心となる価格帯は、更地３００～４００万円程度、新築戸建で２，０００万円弱と推察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件対象地は規模が小さく、周辺の土地利用状況や賃貸市場の成熟度等を考慮し、収益還元法は適用せず、上記のとお り比準価格を得た。比準価格は、神栖市内に所在するここ１年間に成約した正常な取引事例を採用し、代替競争関係に 留意のうえ慎重に調整を行い、適切に試算し得たと思料する。以上より、本件比準価格を妥当と認め本価格を採用し、 代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神栖 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,500 円／㎡ [102.6] 100 100 [104.0] 100 [119.8] [101.0] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は横ばい～微減傾向、土地取引件数 は概ね横ばい傾向。不動産市場は需要旺盛な 中心部で上昇～強含みの横ばい、立地劣る郊 外部は下落継続。 既成住宅地域であり、地域内に著しい変動要 因は見受けられない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％