鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神栖 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	神栖（Ｒ５公示） -59	神栖市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	神栖（Ｒ５公示） -31	神栖市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	神栖（Ｒ５公示） -92	神栖市		建付地	（　）	不整形	南東4m私道、中間画地		２低専 (60,150)
d	神栖（Ｒ５公示）Ｙ -42	神栖市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、西16m、角地		１中専 (70,200)
e	神栖（Ｒ５公示）Ｙ -6	神栖市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8.5m市道、南西8m、角地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,697	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	21,821	100 [ 94.7]	23,042	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	23,300
b	(　 ) 16,612	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 80.0]	100 [ 101.0]	20,744	100 [ 92.1]	22,523		22,700
c	(　 ) 17,459	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.8]	19,559	100 [ 79.8]	24,510		24,800
d	(　 ) 19,652	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 110.3]	17,924	100 [ 79.0]	22,689		22,900
e	(　 ) 18,779	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	17,197	100 [ 74.0]	23,239		23,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,100 円／㎡]

神栖 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,297,290	584,234	2,713,056	2,468,840	244,216	（　0.9730） 237,622	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,752,440 円　　　　（　 14,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神栖 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	332 ㎡	13.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積４０㎡、各階３戸、計６戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,193	143,160	1.0	143,160
							1.0	143,160
～

～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		286,320		286,320
								286,320

⑨年額支払賃料	286,320 円　×　12ヶ月　＝　 3,435,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,435,840 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 274,867 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,160,973 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	286,320 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,634 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 286,320 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 133,683 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,297,290 円　　　　（　 9,932 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	（５公）神栖賃貸　　　　-5	1,276 ( 1,275)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,171	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,244 円/㎡　月額支払賃料（　 1,193 円/㎡）　基準階 1 F B
b	（５公）神栖賃貸　　　　-20	1,138 ( 1,137)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,262
c	（５公）神栖賃貸　　　　-6	1,143 ( 1,096)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,299

神栖 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,600 円	36,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	137,434 円	3,435,840　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 253,400 円	36,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	36,200 円	36,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,200 円	36,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 584,234 円　（　　　　　　 1,760 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,200,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,468,840 円（　　　　　 7,436 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,297,290 円
②総費用	584,234 円
③純収益　①－②	2,713,056 円
④建物等に帰属する純収益	2,468,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	244,216 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	237,622 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 716 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,752,440 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
神栖 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神栖 -2

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ

TEL.

鑑定評価額

7,670,000 円

１㎡当たりの価格

23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	18,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神栖市大野原１丁目２４４５番２８外｢大野原１－４－４８｣				②地積　(㎡)	332 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅ＬＳ2	一般住宅のほかにアパートが見られる住宅地域	北西8m市道	水道、下水	小見川 8.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 400 ｍ、西 150 ｍ、南 500 ｍ、北 500 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 325 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、８ｍ市
道

交通

施設

小見川駅北東方

8.1km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

事業所や社宅、アパート等も多く見られる住宅地域で、市内の区域指定地域で宅地供給可能な未利用地も多いも
のの、利便性に優れ、新型コロナの影響も依然として小さく、需給は当面強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 23,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神栖市を中心として、隣接する鹿嶋市南部の一定の品等を有する住宅地域一帯に及ぶ。需要者の中心は神
栖市及び隣接自治体の３０代の一次取得者であり、市街地の住宅地として利便性が高く、近接する鹿嶋市の日本製鉄の
高炉休止発表の影響も現時点では顕在化しておらず、地価はやや強含みにて推移している。需要の中心となる価格帯は
土地は３００㎡程度で７００万円程度、新築戸建物件はやや小規模・低価格なもので２千万円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は市街地内の住宅地域に位置し、神栖市内の旧神栖町域から価格判定の指標となる取引事例を収集した。一
方、近隣地域周辺ではアパート等も多く見られるが、対象標準地の画地規模では自己用住宅地としての取引が主であり
、収益性よりも居住の快適性を重視した価格形成がなされる地域である。よって、代表標準地との均衡にも留意し、取
引事例に基づいて実証的な比準価格を採用して、収益価格による検証を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神栖 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 23,500 円／㎡

[102.6]
100

100
[104.0]

100
[101.0]

[101.0]
100

23,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

神栖市の人口は微減傾向で推移しており、市
街化調整区域内の区域指定地域での供給も多
いが、工場勤務者の需要も多く、宅地需給関
係は概ね安定。

区画整然とした市街地の住宅地域として、生
活利便性も良好であり、値頃感もあり、需給
関係はやや強含みで推移している。

規模・形状ともに標準的な中間画地であるが
、接道方位が北西側で競争力はやや弱く、個
別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

神栖 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	神栖（Ｒ５公示）Ｙ -47	神栖市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.5m私道、中間画地		１住居 (60,200)
b	神栖（Ｒ５公示） -95	神栖市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、北5m、二方路		１中専 (70,200)
c	神栖（Ｒ５公示） -98	神栖市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	神栖（Ｒ５公示）Ｙ -21	神栖市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		２低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,834	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 136.4]	24,794	100 [ 109.3]	22,684	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	22,900
b	(　 14,036) 16,963	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	15,756	100 [ 69.0]	22,835		23,100
c	(　 ) 10,592	100 [ 70.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	18,821	100 [ 79.5]	23,674		23,900
d	(　 ) 19,664	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	24,848	100 [ 108.0]	23,007		23,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +36.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -31.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
c	売急ぎ	％／月 +0.10	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,100 円／㎡]

神栖 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,471,113	590,464	2,880,649	2,666,620	214,029	（　0.9730） 208,250	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,165,000 円　　　　（　 12,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神栖 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	126.00	ＬＳ2	252.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	332 ㎡	13.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫファミリータイプ、各部屋４２㎡、各階３戸、計６戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	126.00	100.0	126.00	1,200	151,200	1.0	151,200
							1.0	151,200
～

～

～

～

計		252.00	100.0	252.00		302,400		302,400
								302,400

⑨年額支払賃料	302,400 円　×　12ヶ月　＝　 3,628,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,628,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 301,190 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,327,610 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	302,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,773 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 302,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 140,730 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,471,113 円　　　　（　 10,455 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	（５公）神栖賃貸　　　　-1	1,362 ( 1,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [ 96.0]	100 [106.0]	1,239	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,252 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	（５公）神栖賃貸　　　　-5	1,276 ( 1,275)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [102.0]	100 [ 91.0]	1,261
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神栖 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	117,300 円	39,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	108,864 円	3,628,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 273,700 円	39,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	39,100 円	39,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,100 円	39,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 590,464 円　（　　　　　　 1,779 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,100,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,666,620 円（　　　　　 8,032 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,471,113 円
②総費用	590,464 円
③純収益　①－②	2,880,649 円
④建物等に帰属する純収益	2,666,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	214,029 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	208,250 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 627 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,165,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,500 円／㎡）