別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 桜川 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜川 -9 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　藤沼　宏明   TEL.

鑑定評価額 3,640,000 円  １㎡当たりの価格 9,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜川市真壁町椎尾字小萩６７３番 ②地積 　(㎡) 368   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 北東5m市道 水道 下館 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    10 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 下館駅南東方 13.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地から離れた農家集落としての地域性が強く、当面は現状のままで推移するものと予測される。総じて宅地 需要が弱いことを勘案すると、限定的な市場も踏まえ、当面地価は弱含みで推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桜川市のうち真壁地区を主とし、市内の他の地区及び隣接市を含む調整区域内の住宅地域である。需要者 のほとんどは地元居住者が大半を占め、それ以外の需要者は極めて少ない。旧来からの既存集落であり、需給動向は集 落内及び地縁的選好性のある者にほぼ取引が限定されるため、取引件数は少ない。取引される規模により価格に開差が あって中心価格帯を把握しにくいが、標準地に見合う単価・総額はほぼ妥当と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は在来集落としての地域性が強いのでアパート等の収益物件は皆無である。これにより、自用目的の取引が支配 的で賃貸市場が形成されていないため収益価格は非適用とした。比準価格は桜川市のほか隣接の筑西市に存する調区内 宅地に係る事例により試算されたもので信頼性は保たれている。よって広域的な検討を踏まえ、市場実勢を反映する比 準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桜川 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,050 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 91.4] [100.0] 100 9,840  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①人口減少率（－８．５％／５年）、高齢化 率（３５．３％）、②岩瀬地区の区画整理済 み取引堅調、それ以外取引低調、④大和駅北 区画整理進捗中 農家集落地域で地元需要が主体であるが、若 年者層が市外へ流出していること等も勘案す ると、地価は概ね弱含みで推移している。 画地の形状、規模等は概ね標準的である。な お、個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％