別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 桜川 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜川 -8 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　長尾　孝一   TEL.

鑑定評価額 5,840,000 円  １㎡当たりの価格 15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜川市阿部田字清水頭３１４番５外 ②地積 　(㎡) 379   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、店舗、石 材工場等の混在する 住宅地域 北東9.4m県道、西側道 水道、下水 岩瀬 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       379 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北９．４ ｍ県道 交通 施設 岩瀬駅南方 5.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いに、一般住宅、店舗、石材工場等の混在する住宅地域であるが、地域要因の変動は少なく、概ね現状維 持で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲はＪＲ水戸線沿線で、概ね桜川市、筑西市に存する住宅地域。需要者は、旧大和村に居住する一次 取得者が大半を占め、その他は同一需給圏内の一次取得者等。特に地縁関係を有する地元出身者が中心となる傾向があ り、同一需給圏外からの流入は少ない。需要の中心となる価格帯は、土地は６００万円前後、新築戸建で２０００万円 程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象近隣地域は一般住宅、店舗、石材工場等の混在する住宅地域である。取引事例は価格牽連性が認められる一般住宅 地の事例を採用し、比準価格の信頼性は高い。一方、対象地は敷地規模が小さく賃貸経営は困難と判断されるため収益 価格は試算し得なかった。よって、市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桜川 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [108.7] [101.0] 100 15,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は特に高く県平均を大きく上回っ ており、高齢化率も県平均より高い。地域に より土地需要の格差が拡大しており、岩瀬地 区に需要が多い。 県道沿いに一般住宅、店舗、石材工場等の混 在する住宅地域であるが、未利用地に住宅等 の増加は見られず、地価は下落傾向継続。 形状、規模等は標準的である。北東側道路接 面、西側道の角地で選好性の優劣差は若干程 度。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％