別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 桜川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜川 -6 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　克次   TEL.

鑑定評価額 8,010,000 円  １㎡当たりの価格 15,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜川市真壁町桜井字馬場３３５番１ ②地積 　(㎡) 534   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅を中心に農 家住宅も見られる住 宅地域 北西6m市道 水道 岩瀬 9.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  31.5 ｍ、規模　　       540 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 岩瀬駅南方 9.3km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の既存の住宅地域。周辺での宅地開発等は少なく、地域要因に特段の変動は認めらない。当面は現状に 近い状態で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、桜川市の住宅地域を中心に、隣接市の住宅地域をも含むと判定した。想定される需要者は市内 居住者及び市内に地縁性を有する３０代前後の一次取得者である。住宅購入層の選好性は、より利便性の高い分譲住宅 等のため、地域内の住宅需要は弱含みである。尚、市場で中心となる価格帯は土地３３０㎡程度を前提とした場合、５ ００万円前後、新築戸建住宅で２，０００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣は一般住宅、農家住宅が見られる既存の住宅地域である。土地取引は地元主体で限定的のため、地価は弱含み傾 向。アパート等の収益物件は見られず賃貸市場が未成熟のため、本件では収益還元法は非適用とした。また当該地域で は居住の快適性が重視される。比準価格は市内及び隣接市内の類似性ある取引事例より求められており市場の実態を反 映している。よって比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桜川 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [111.9] [101.0] 100 15,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桜川市の人口及び高齢化率は県平均を上回っ ている。住宅需要は岩瀬地区が中心。真壁地 区は地元業者による小規模分譲地が散見。大 和地区は弱含み。 真壁地区既存の住宅地域に位置している。地 域要因に特段の変動はなく、住宅需要は地元 中心で限定的。地価は弱含み傾向で推移。 画地規模はやや大きいが、単価と総額との関 連を検証した結果、単価への影響はなしと判 断。競争力等は概ね類似地域内の不動産とほ ぼ同一である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％