別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 桜川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜川 -3 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　長尾　孝一   TEL.

鑑定評価額 3,320,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜川市鍬田字向原５５３番５８ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる住宅地域 東4m市道 水道、下水 岩瀬 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　       162 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 岩瀬駅西方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 空地に住宅等が増加しつつ、住宅地として概ね現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ水戸線沿線で、概ね桜川市、筑西市に存する住宅地域。需要者は、旧岩瀬町に居住する一次取 得者が大半を占め、その他は同一需給圏内の一次取得者等。同一需給圏外からの転入は少ない。岩瀬駅を最寄駅とする 地域では、国道５０号北側の区画整理済地内に良質な住宅地が供給されているが、その他の地域の取引は低調。需要の 中心となる価格帯は、土地は３００万円前後、新築戸建で１８００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象近隣地域は岩瀬小学校と市営住宅に近い住宅地域である。取引事例は価格牽連性が認められる筑西市の住宅地の事 例を採用し、比準価格の信頼性は高い。一方、対象地は敷地規模が小さく賃貸経営は困難と判断されるため収益価格は 試算し得なかった。よって、市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桜川 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [ 82.4] [102.0] 100 20,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は特に高く県平均を大きく上回っ ており、高齢化率も県平均より高い。地域に より土地需要の格差が拡大しており、岩瀬地 区に需要が多い。 小学校に近く、国道沿いの商業施設への利便 性も高いが、地価に値頃感があり需給は安定 している。 東側道路接面の中間画地で選好性の優劣差は 中程度。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 -13.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％