別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 桜川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜川 -1 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　植木　康雄   TEL.

鑑定評価額 2,890,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜川市友部字水代２０７番７ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い小学校に近い住宅 地域 東7m県道 水道 羽黒 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       166 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 Ｒ４．７に調区内の地区計画 を一部追加し、用途地域の一 部変更があった。 街 路 基準方位北、　　７ ｍ県道 交通 施設 羽黒駅北東方 350m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、今後とも戸建住宅を中心とする住宅地域として熟成し、羽黒地区の土地取引は低調だが、地価水準 はほぼ底値圏にあり、ほぼ横ばい傾向にあると予測。新型コロナの影響は特に顕在化していない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桜川市及び近隣市の市街化区域内のほぼ全域。需要者の中心は桜川市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台 の一次取得者である。県道沿いの住宅地域で需給は概ね安定。当該地域は小学校に至近する住宅地域で、羽黒駅にも近 隣し比較的人気は高いが、地元志向が強く土地取引は低調である。土地は１６５㎡程度で２５０～３００万円程度、新 築の戸建住宅で１，５００～２，０００万円前後が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は店舗併用住宅等の収益物件が見受けられる程度で、画地規模の観点から合理的な賃貸経営が困難であると判 断して、収益還元法の適用を断念した。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般 的と認められるため、事情補正された取引事例等を採用しているが、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桜川 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [ 97.6] [102.0] 100 17,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大和駅周辺の高森地区に開業した医療センタ ーを中心に開発中。Ｒ４．７に地区計画及び 用途地域が一部追加変更あり。人口減少。高 齢化率高い。 小学校に至近する店舗も見られる住宅地域で 、公共施設への接近性が良好であり、地価水 準はほぼ横ばい傾向にある。 東側県道接面の中間画地で、道路の系統連続 性は普通である。規模・形状等はほぼ標準で ある。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -15.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％